Техническое заключение для согласования перепланировки квартир

Что такое техническое заключение

Это документ, который содержит подробный строительно-технический анализ помещения и подготавливается по результатам визуального или инструментального обследования этого помещения. Тех. заключение состоит из графической и текстовой (описательной) частей. При подготовки ТЗК инженер проводит тщательное обследование квартиры, производит геометрические замеры, описывает состояние несущих и не несущих конструкций, отмечает расположение коммуникаций. При необходимости замеряет прочность материалов.

Для чего оно необходимо

Все здания и помещения имеют определенный срок службы. Кроме того, жильцы квартир, не подозревая об этом, сами сокращают срок эксплуатации жилого здания, устраивая капитальные ремонты, проемы в несущих конструкциях и так далее. Все это серьезно увеличивает количество отрицательных изменений в конструкции зданий. Целью технического заключения является выявление различных проблем и механических повреждений в помещении или заблаговременное предупреждение их возникновения. Это – далеко не единственная причина по которой проводят тех. заключение. Но, в контексте нашей статьи – этого достаточно.

Два типа технических заключений

Данный документ делают в двух случаях:

• Когда переустройство квартиры еще только планируется и проходит стадию согласования. Называется «Техническое заключение о возможности перепланировки».

• Когда перепланировка уже свершившийся факт и ее необходимо узаконить. Узаконивание, в данном случае, невозможно без «Технического заключения о возможном сохранении ранее выполненной перепланировки».

Техническое заключение о возможности перепланировки

Постановление правительства Москвы № 508 (приложение 3, пункт 3.7, редакция 840) требует: «В том случае, если перепроектирование нельзя отнести к типовой перестройке, необходимо оформить техническое заключение о возможности планируемого переустройства». Из чего, следует:

• Перепланировка может быть типовой (конкретный вариант перепланировки для квартир в домах определенных серий). Для такого вида перепланировки существует возможность обойтись без технического заключения.
• И все остальные (не типовые) перепланировки должны иметь техническое заключение. Последних – подавляющее большинство.

Под типовой подразумевают стандартные изменения в квартирах определенных типовых серий одного автора. Эта одна из трех поблажек, появившееся в результате «Амнистии по перепланировке». Так в народе назвали ПП № 508 от 01.12.2011 года, которое немного упростило процедуры согласования. То есть, появилась возможность согласовать и провести регистрацию перепланировки по проекту, который разработан, утвержден и согласован. (Напомним, что этим же постановлением отменялось согласование работ по остеклению балконов и установке кондиционеров). Необходимо отметить, что типовые проекты – это готовые проекты из каталога готовых решений ОАО МНИИТЭП. Остальные авторы типовых проектов такой возможности не предоставляют. У этой идеи на так много плюсов, как может показаться. Просто, предлагаемые изменения незначительны и мало кого устраивают. В конце концов техническое заключение – это всего лишь часть проекта.

Во втором (не типовом) варианте ТЗК нацелено на оценку состояния несущих и ограждающий конструкций здания или помещения. Эту оценку проводит инженер, который в своей работе руководствуется СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Его задача оценить состояние основных конструктивных элементов и выявить возможные дефекты строительных конструкций. Здесь также есть два варианта:

1. Будущее переустройство квартиры не подразумевает вмешательство в несущие конструкции. В этом случае заключение может подготовить любая специализированная проектная компания. Главное условие – наличие у компании допуска СРО (саморегулируемая организация).
2. В ходе будущих изменений предполагается вмешательство в несущие конструкции. В этом случае техническое заключение должен подготовить автор проекта.

В Москве большинство серийных панельных домов построены по проекту АО МНИИТЭП. Например, такие популярные серии домов как П44Т, П3М, П46, П55 и многие другие разрабатывались этим проектным институтом. Если ваш дом проектировал указанный выше институт, обращаться необходимо в АО МНИИТЭП. Для того чтобы узнать автора проекта своего дома необходимо заглянуть в технический паспорт на свою квартиру. В нем на первой странице есть графа «Шифр проекта». Код из цифр и букв будет означать серию дома. Зная серию, можно найти автора.

Если автора проекта дома не существует (компания проектировщик закончила свою деятельность или автор не известен или очень старый дом) или в графе «шифр проекта» написано «индивидуальный проект», в этом случае подготовить ТЗК может Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Экспертный центр». Необходимо отметить, ГБУ «Экспертный центр» это подведомственная Мосжилинспекции организация. Расценки на работу «Центра» достаточно высокие. Объясняется тем, что компания владеет монопольным правом на разработку технических заключений в зданиях без «авторства», а также в зданиях со смешанными и деревянными перекрытиями в зоне исторической застройки в Москве.

Техническое заключение о возможном сохранении ранее выполненной перепланировки

Если изменения в вашей квартире не отражены в ЕГРН, их можно считать незаконными. В любом случае собственники квартир столкнутся с необходимостью узаконить самовольные изменения. В основном, этот вопрос поднимается перед продажей квартиры. Вряд ли будущий владелец захочет брать на себя ответственность и расходы за незаконные действия. Данная ситуация предусматривает два решения:

• Вернуть квартире первоначальный вид. Но, обычно сделать это уже крайне затруднительно. Особенно, если «реконструкции» подверглись несущие стены, появились проемы, изменена конфигурация инженерных коммуникаций.
• Получить техническое заключение по факту выполненных работ и согласовать их.

В этом случае в состав тех заключения входит:

1. Общая часть (Задачи обследования, прилагаются необходимы нормативные документы).
2. Схема конструкции здания.
3. Графическая часть (планы квартиры до и после перепланировки, схемы коммуникаций и пр).
4. Выводы и рекомендации (описывают выявленные дефекты в несущих стенах, состояние инженерных систем и так далее. В этой части делается заключение о соответствии реконструкции нормативным документам).

Если случилось так, что ваша перепланировка не противоречит требованиям нормативных документов, инспектор составляет заключение о завершенном переустройстве, которое необходимо представить в Мосжилинспекцию для подписания Акта о завершенной перепланировке. Далее необходимо оплатить штраф за незаконные действия и дождаться очередного инспектора МЖИ для обследования квартиры на предмет соответствия заключению. Если все в порядке, вы наконец-то получаете указанный выше Акт.

Важный момент! Как вы заметили согласование перепланировки в Мосжилинспекции прошло как бы по «упрощенному варианту»: оформленное инспектором заключение заменяет проект перепланировки. Поэтому, нет никакой необходимости в оформлении проекта, где техническое заключение является лишь его частью. В данном случае, заключение выполнило роль и проекта, и собственно технического заключения. Напомню, что речь здесь идет об узаконивании ранее выполненных работ, при которых не были нарушены требования законодательства.

Если же перепланировка затрагивает несущие конструкции, заключение придется получать у автора дома. Как его найти смотрите выше.

Независимо от вида технического заключения, которое вы хотите получить, самым разумным вариантом будет сотрудничество со специализированной проектной компанией. На всем этапе согласования вы получите необходимые советы, которые сэкономят вам немало сил, времени, а значит и денег. В этом случае согласование перепланировки займет минимум времени.

Стоимость изготовления технического заключения – от 20 000 рублей. Срок выполнения работы – 5 рабочих дней.