Перепланировка или реконструкция —  в чём разница и почему это важно

Что такое реконструкция

Определение по Градостроительному кодексу

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под понятием реконструкции объектов капитального строительства понимается существенное изменение параметров объекта, его частей, включая высоту, количество этажей, площадь, объем, а также расширение объекта за счет пристроек или надстроек. Также к данному виду работ относится замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта.

Когда работы считаются реконструкцией

• Увеличение или уменьшение общей площади здания за счет создания новых помещений
• Изменение конфигурации внешнего контура объекта, включая устройство проемов во внешних стенах
• Надстройка дополнительных этажей, обустройство мансард, изменение высоты здания
• Замена или восстановление конструкций, обеспечивающих устойчивость объекта

Цели и типичные примеры

• Возведение пристройки к существующему зданию для размещения складских или административных зон
• Переоборудование холодного чердака в отапливаемую мансарду
• Полная замена межэтажных перекрытий с деревянных на железобетонные
• Строительство дополнительных входных групп с изменением фасада

Что такое перепланировка

Определение по Жилищному кодексу

В рамках положений Жилищного кодекса РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт объекта. Необходимо различать перепланировку и переустройство — последнее подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Когда работы считаются перепланировкой

• Демонтаж или возведение внутренних ненесущих перегородок
• Устройство или закладка дверных проемов во внутренних стенах помещения
• Изменение функционального назначения комнат (например, объединение туалета и ванной)
• Создание новых входов внутри помещения при сохранении целостности капитальных стен

Что такое капитальный ремонт

Определение и отличие от реконструкции

Капитальный ремонт предполагает проведение работ по замене и (или) восстановлению строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций. Главное отличие от реконструкции — ремонт не приводит к изменению параметров объекта (высоты, площади, объема).

Как не перепутать капремонт с реконструкцией

• Сохранение объема — если кубатура здания не изменилась, это ремонт
• Функциональность конструкций — замена кровли без изменения формы — ремонт; изменение угла наклона крыши — реконструкция
• Документальное оформление — для ремонта достаточно проекта и акта, для реконструкции требуется ввод в эксплуатацию

Что такое модернизация

Определение и сфера применения

Модернизация — совокупность работ по обновлению объекта, направленных на повышение его технико-экономических показателей и приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатации. Термин чаще применяется в отношении нежилого фонда и промышленного строительства.

Отличие от реконструкции и капремонта

• Реконструкция — меняет геометрию здания
• Капремонт — восстанавливает исходное состояние
• Модернизация — улучшает качественные характеристики (например, установка современной системы кондиционирования)

Сравнительная таблица

Как оформить реконструкцию и перепланировку

Разрешение на реконструкцию — этапы и документы

• Инженерные изыскания и подготовка проектной документации (организация с допуском СРО)
• Получение положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы
• Получение разрешения на строительство в органе исполнительной власти
• Проведение работ с обязательным строительным контролем
• Ввод в эксплуатацию и получение акта соответствия
• Кадастровый учет — подготовка техплана и внесение сведений в ЕГРН

Согласование перепланировки — этапы и документы

• Разработка проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций
• Получение согласия всех собственников (при затрагивании общего имущества)
• Подача заявления в жилищную инспекцию или орган местного самоуправления
• Получение решения о согласовании и проведение работ
• Подписание акта приемочной комиссии после завершения ремонта
• Внесение изменений в кадастровый учет

Что будет, если не согласовать работы

Административная ответственность

Судебная практика по самовольной реконструкции и перепланировке

Частые ошибки при определении вида работ

• Реконструкцию выдают за капремонт — создание проема в несущей фасадной стене для отдельного входа — это реконструкция, а не перепланировка
• Игнорирование прав других собственников — при использовании чердачных помещений в многоквартирном доме
• Путаница с модернизацией — улучшение качественных характеристик без изменения геометрии — модернизация, а не реконструкция

Часто задаваемые вопросы