Согласование перепланировки в доме с деревянными перекрытиями в Москве
Поговорку, что «один переезд равен двум пожарам» владельцы квартир в домах с деревянными перекрытиями оценивают по-своему: они с ней не согласны. Потому, что пожар и вероятность обрушения – два главных страха жителей домов старой постройки. Любой ремонт или реконструкция отдельной квартиры заставляет всех жильцов дома быть в напряжении. Из данной статьи вы узнаете, как провести и согласовать перепланировку в домах с деревянными перекрытиями без опасных последствий.
Украшения Москвы – это дома, построенные в 30-х годах прошлого века. В этих домах перекрытия либо полностью деревянные, либо комбинированные.
Что такое деревянные и комбинированные перекрытия
Перекрытия – строительные элементы в виде горизонтальных конструкций, разделяющие помещения на отдельные этажи. Перекрытия является несущим элементом. По-простому – это пол квартиры над вами.
В зданиях старой постройки перекрытия строили полностью деревянными. Представьте, между стенами квартиры укреплены мощные деревянные балки, по которым сверху пущены лаги. На лаги настелен пол. В нижней части балок организован деревянный накат с засыпкой и деревянной подшивкой, чтобы засыпка не осыпалась. Получается сэндвич: сверху лаги и пол, снизу деревянный накат и подшивка, а между ними засыпка. В районе санузлов тоже все деревянное и никакого бетона.
Домов с чисто деревянными перекрытиями практически не осталось: их либо снесли, либо подвергли реконструкции. И то, что мы называем «деревянными перекрытиями» это, по сути, комбинированные или смешанные. Смешанные перекрытия использовались с начала века и до 1955 года, особенно в довоенном строительстве. После 1955 года появились перекрытия из железобетона.
В зданиях со смешенными перекрытиями вместо деревянных идут стальные балки, которые называют двутавры. Их легко узнать: сечение двутавра выглядит как буква «Н». (Это очень прочная конструкция: в 30 раз жестче и в 7 раз прочнее прямоугольного профиля!) На двутавры уложены швеллера, на швеллера доски. В местах санузлов и кухонь уложены бетонные плиты. Места примыкания плит к деревянным перекрытиям – это слабые места подобных квартир. Как правило, древесина в этих местах подвержена гниению.
Особенности квартир с деревянными и комбинированными перекрытиями
Старая постройка в Москве, сосредоточена, в основном, в центре города. Но ценность этих домов заключается не только в месторасположении. Например, и об этом мало кто знает, распашные планировки и окна на три стороны квартиры, являющиеся характерными для старых зданий, служили важной цели – профилактики туберкулеза. Сейчас нет проблем с туберкулезом, но приобретая жилплощадь в старинном доме, можете быть уверены в хорошей вентиляции помещения и отличной освещенности.
К важным, с точки зрения согласования и узаконивания перепланировки, необходимо отнести следующие особенности зданий с деревянными и смешанными перекрытиями:
- Первая и, наверное, самая хлопотная – узнать, что ваш дом является памятником культурного наследия, либо памятником архитектуры. Согласованию перепланировки в таких уникальных домах посвящена отдельная статья. Здесь стоит отметить, что проект перепланировки в этом случае будет называться проектом приспособления и к его подготовке будет привлечено Москомнаследие. Процесс будет достаточно сложным и начинать его возможно только в том случае если вы определились со своим партнером – специализированной проектной компанией.
- В старых домах без инженерного обследования невозможно определить какие стены являются несущими. Со временем балки и доски перекрытий сильно изнашиваются и проседают. Стены, которые когда-то были ненесущими, начинают выполнять разгружающие функции. То есть, берут на себя часть нагрузки изношенных перекрытий. По сути, они поддерживают потолок от провала, по факту становясь несущими.
С 01 августа 2017 года инженерное обследование и выдачу ТЗК в старых домах с деревянными и смешанными перекрытиями в случае затрагивания несущих конструкций имеют право выполнять:
- либо автор проекта дома, если у него есть допуск СРО на изготовление технических заключений;
- либо ГБУ «Экспертный Центр».
Все здания с деревянными и смешанными перекрытиями построены по индивидуальным проектам. Но автора проекта установить, как правило, невозможно. Поэтому, так или иначе, но в «Экспертный Центр» обращаться все равно придется.
Если в выводах технического заключения будет указано, что «перегородки являются разгружающими и их демонтаж возможен при усилении перекрытий», в проекте перепланировки должен появиться дополнительный раздел по устройству проема в перегородках и сложному усилению металлоконструкциями.
- Вентиляционные каналы в старых зданиях располагаются согласно логике автора проекта и могут находится в самых непредсказуемых местах. Вентканалов может быть несколько, в том числе, которые уже не работают. Например, в доме могут быть заложенные кирпичом дымоходы. Жилищное законодательство запрещает их трогать. Важность вентиляционных каналов как раз и определяется наличием деревянных перекрытий и других деревянных конструкций в доме. Архитекторы тщательно продумывали и планировали расположение воздуховодов и вентиляционных шахт в этих зданиях потому, что это единственный способ устранения последствий протечек. Если деревянное перекрытие «дышит», то ему не страшны ни грибок, ни плесень.
- Замена изношенных деревянных перекрытий всегда затрагивает и соседей, с которыми предстоит договориться о замене общих перекрытий. Представьте, вы решили отремонтировать пол. Сразу же возникает проблема с потолком соседей снизу. Есть два пути решения: первый, в случае если вы договорились с соседями снизу, будет необходимо разработать два проекта реконструкции. Второй – более затратный, устроить новый пол в своей квартире, который не будет опираться на «общие» балки. Это возможно, если тщательно рассчитать нагрузку на несущие конструкции. И высота комнат все равно остается в пределах современных норм.
Что запрещено
Все ограничения в перепланировке квартир в старых домах обусловлены возрастом и изношенностью конструкций:
- Устраивать стяжку полов. Скорее всего несущие конструкции не выдержат такой нагрузки.
- Возводить новые перегородки внутри квартиры из тяжелых материалов. Причина та же – перекрытия не выдержат нагрузку.
- Трогать вентиляционные короба.
Порядок согласования перепланировки
Порядок оформления и регистрации перепланировки в домах с деревянными и комбинированными перекрытиями отличается от обычного согласования тем, что в процесс будут обязательно вовлечены такие организации как ГБУ «Экспертный Центр» и Москомнаследие (если ваш дом является памятником), что потребует дополнительных усилий и времени. Вот что необходимо сделать:
- Выбрать специализированную проектную компанию, являющуюся членом СРО. В одиночку вы не справитесь.
- Получить технический паспорт на квартиру в БТИ. Выяснить включен ли ваш дом в реестр памятников культурного наследия. В случае положительного ответа подготовить документы в Москомнаследие.
- В ГБУ «Экспертный Центр» заказать техническое заключение (***) о состоянии несущих конструкций здания. Определиться являются ли перегородки в вашей квартире разгружающими.
- Заказать проект перепланировки.
- Получить разрешение на перепланировку.
- Провести ремонтные работы с ведением журнала учета скрытых работ.
- После окончания работ необходимо пригласить комиссию из жилищной инспекции для составления акта о перепланировке.
- Внести изменения в технический учет в БТИ.
- Внести изменения в кадастровый учет в Кадастровой палате и Росреестре, где должны быть отражены все изменения.
Согласование перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями – пожалуй одно из самых трудоемких согласований. Успех процесса зависит от профессионализма, компетентности и настойчивости сотрудников специализированной проектной компании, которую вы выбрали. Поверьте, приступать к оформлению перепланировки в старых домах без надежного помощника не стоит.
