Проектная документация (ПИР) — это не просто папка с чертежами, которую можно купить в переходе. Это юридический продукт, статус которого закреплен в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Для владельца недвижимости разница между «картинкой от дизайнера» и инженерным проектом измеряется сотнями тысяч рублей штрафов и месяцами простоя ремонта.
В этой статье мы убираем маркетинговую шелуху и даем сухую статистику и цифры: реальные цены 2025 года, технические требования к электронной подписи (ЭЦП) и разбор причин, по которым жилищная инспекция отказывает в согласовании.
Вы узнаете, почему проект от МНИИТЭП стоит в 3 раза дороже частного бюро, как правильно загрузить документы на Mos.ru и что делать, если получили отказ из-за «некорректной ЭЦП».
Проект vs Эскиз: за что вы платите деньги
Многие собственники путают эскиз (упрощенную схему) и полноценный проект. Чтобы не переплачивать, нужно сразу определить, по какому пути вы пойдете.
Эскиз (Бесплатный путь)
Если вы не трогаете несущие конструкции, не меняете полы и не переносите сантехнику (например, просто сносите встроенный шкаф или двигаете ненесущую перегородку), проект вам не нужен. Достаточно отметить изменения на копии плана БТИ. Это уведомительный порядок.
Проект (Платный путь)
Ситуация меняется кардинально, если затрагиваются зоны безопасности. Согласно закону, проектные решения обязательны, когда в планах стоит:
- Затрагивание силового каркаса, а именно — несущих стен (устройство проемов, усиление арок).
- Полная замена «пирога» полов (новая стяжка, шумо- и гидроизоляция) — для этого обязателен акт скрытых работ.
- Изменение границ мокрых зон (расширение кухни, перенос ванной или туалета).
При таком сценарии ваша квартира превращается в сложный строительный объект. Любая организация, выполняющая проектирование, обязана обладать действующим членством СРО. Обычный дизайнер не имеет права выпускать такой документ и заверять его печатью.
Если ваш дом имеет деревянный тип перекрытий (старый фонд) или сложные смешанные конструкции, потребуется не только проект перепланировки, но и техническое заключение от авторов дома.
Качественная работа инженера гарантирует, что стройка не приведет к трещинам у соседей. Строительство без проекта в многоквартирном доме — это юридическая рулетка.
Чтобы получить согласование, вам придется заказать проектно-изыскательские работы. Это комплекс мер, включающий обследование конструкций. Изыскательский этап критически важен: инженер выходит на объект, чтобы дать независимый вердикт о состоянии бетона или кирпича.
Обратите внимание: ПИР (проектно-изыскательские работы) включает в себя обследование. Если ваша квартира находится в новостройке свободной планировки, вам все равно нужно узаконить возведение перегородок и выделение жилых комнат. Любая перепланировка в «бетонной коробке» требует согласования, а квартира без стен юридически не существует как жилое помещение.
Из чего складывается стоимость ПИР: цены 2025 года
Давайте разберем, почему разброс цен на рынке составляет от 20 000 до 300 000 рублей. Квартира одна, а цены разные.
Базовый тариф: 60 000 руб.
В эту стоимость входит стандартная перепланировка в монолитном или кирпичном доме (без затрагивания несущих конструкций). Что вы получаете за эти деньги:
- Выезд инженера на объект.
- Техническое заключение о состоянии конструкций.
- Разработка Архитектурно-строительного решения (проект).
- Формирование полного комплекта документов для загрузки на портал Mos.ru.
Подобная работа реализуется коммерческими проектными бюро, состоящими в реестре СРО.
Сложный случай: 150 000 – 180 000 руб.
Для владельцев жилья в типовых панельных домах (серии П-44, П-3 и аналоги), планирующих резку проема в несущей стене, частные проектировщики бесполезны. Единственный легальный путь лежит к разработчику здания — в АО МНИИТЭП. Их ПИР (услуги по обследованию и проектированию) стоит значительно дороже из-за монополии и сложности расчетов.
Дополнительные расходы:
- Переустройство (перенос газа, сантехники) может потребовать отдельного раздела.
- Теплотехнический расчет (при объединении лоджии) — от 10 000 руб.
- Строительство антресоли — индивидуальный расчет.
Иногда клиенты спрашивают: «Почему такой дорогой прайс?». Ответ прост: вы платите не за бумагу, а за ответственность инженера. Если квартира пострадает из-за ошибки в расчетах, отвечать будет проектировщик.
Правила проведения ПИР требуют точности. Даже небольшая перепланировка (например, расширение санузла) требует гидроизоляции, что удорожает перепланировку на этапе реализации, но проектная часть остается фиксированной. Заказывая проект перепланировки, уточняйте, включено ли сопровождение (ответы на замечания инспекции).
Техническая «кухня»: ЭЦП, форматы и загрузка на Mos.ru
Мало начертить план, его нужно правильно «упаковать». С 2022 года Мосжилинспекция принимает документы только в электронном виде.
Электронная подпись (КЭП)
Обычный скан с «синей печатью» больше не работает. Проект должен быть подписан Квалифицированной Электронной Подписью (КЭП) проектировщика.
Если проектный альбом подписывает сотрудник (ГИП), к пакету документов обязательно должна быть приложена доверенность от гендиректора на право подписи. Без этого документ невалиден.
Форматы файлов: PDF и SIG
Существует два варианта подачи:
- PDF с «вшитой» подписью (визуальный штамп).
- Отсоединенная подпись: два файла (сам документ .pdf + файл подписи .sig).
«Некорректная подпись» означает, что файл был изменен после подписания или истек сертификат ЭЦП. Проверяйте срок действия сертификата!
Требование «Один раздел = Один файл»
Нельзя загружать проект по одной странице (100 картинок). Весь проект перепланировки должен быть собран в один многостраничный PDF-файл. Максимальный вес — 80 Мб. Помните, что ваша квартира — это юридический объект, и документация должна быть идеальной.
Квартира в Москве оформляется только через портал Mos.ru. Работа портала автоматизирована: робот проверяет наличие ЭЦП. Любое выполнение работ по загрузке требует внимательности.
ТОП-5 причин отказов: почему «самодельные» проекты заворачивают
Итоговая цель — получить разрешение на перепланировку, но статистика сурова: около 30% заявок получают отказ. Разберем основные причины.
1. Некомплектность состава проекта
Вы подали заявление, приложили проект, но забыли Техническое заключение (ТЗК) о состоянии несущих конструкций. Для Мосжилинспекции ваша квартира — «черный ящик». Без ТЗК согласование невозможно.
2. Отсутствие полномочий (ЭЦП)
Проектный альбом подписан ЭЦП инженера Иванова, но в составе нет приказа о его назначении на должность или доверенности. Чиновник не знает, кто такой Иванов, и имеет ли он право подписывать ПИР.
3. Технические ошибки и графика
Отсутствуют аксонометрические схемы канализации (обязательно при переносе санузлов). Или планы «До» и «После» противоречат друг другу. Выполнение чертежей должно быть безупречным.
4. Путаница в терминах и целях
Вы подаете «Проект переустройства», хотя ремонт уже сделан. В этом случае нужно подавать «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ». Неверное согласование терминов — частая ошибка.
5. Запрещенные мероприятия
Работа дизайнера часто разбивается о нормы 508-ПП:
- Объединение газифицированной кухни с комнатой.
- Размещение санузла над жилой зоной соседей.
- Демонтаж порожка в санузле (нарушение гидроизоляции).
В таких случаях ни одна работа не будет принята.
Перепланировка с такими нарушениями нелегальна. Акт завершенного переустройства вам не подпишут. Москва строго следит за безопасностью. Дом — это единый организм, и строительство внутри одной квартиры влияет на всех.
Журнал производства работ (КС-6) и Акты скрытых работ
Получили Распоряжение? Поздравляем, но это не финал. Начинается производство ремонта, и здесь в игру вступает Журнал производства работ (форма КС-6).
Что это такое?
Журнал — это «паспорт» вашего ремонта. Он должен находиться на объекте. В него записывается каждое действие строителей: когда залили стяжку, когда возвели стены.
Кто заполняет?
- Вести записи должен представитель строительной компании (прораб).
- Проверяет и ставит печати — инженер проектной организации (в рамках Авторского надзора).
Акты скрытых работ (АОСР)
Это документы, фиксирующие качество промежуточных слоев (гидроизоляция, звукоизоляция, армирование). Акт подписывается комиссией: строитель + проектировщик + заказчик.
Даже если квартира ремонтируется своими силами, акты должны быть подписаны. Без актов инспектор не примет ремонт, так как проверить наличие гидроизоляции под плиткой невозможно без вскрытия полов.
Получить акты скрытых работ задним числом сложно и дорого (нужно вскрытие). В ПИР часто не входит услуга авторского надзора, её нужно докупать.
Квартира должна ремонтироваться легально. Согласование этапов — обязанность собственника. Заполнение журнала ведется в хронологическом порядке. Если вы пропустили срок действия Распоряжения (обычно 12 или 18 месяцев), придется его продлевать.
Любое строительство заканчивается приемкой. Инспектор проверит, соответствует ли перепланировка проекту. Документ, подтверждающий финал — Акт о завершенном переустройстве. Правильное выполнение бумажной работы экономит время.
Стоимость проектирования перепланировки
Базовый проект
- Стандартная перепланировка
- Без затрагивания несущих стен
- Монолитный или кирпичный дом
- Срок: 5-7 дней
Согласование «Под ключ»
- Проект + все документы
- Загрузка на Mos.ru
- Авторский надзор
- Акты скрытых работ
- Приемка комиссией
Сложная перепланировка
- Проем в несущей стене
- Техзаключение от МНИИТЭП
- Усиление конструкций
- Панельный дом
FAQ: Вопросы из практики
В этом разделе мы собрали ответы на самые острые вопросы собственников.
Почему проект от МНИИТЭП стоит 180 000 руб., а у вас 60 000?
Разница в статусе здания и типе работ. Если дом панельный и вы затрагиваете несущие конструкции, монополистом на проектирование является автор дома (МНИИТЭП). Частные бюро имеют право делать проект только на «не несущие» мероприятия. Строительство в таких домах требует особого контроля, а ПИР в государственных институтах всегда дороже из-за сложной бюрократии и архивных изысканий. Однако, если перепланировка не касается несущих стен, наша организация выполнит работу быстрее и дешевле. Оценка допустимости у нас занимает дни, а не месяцы.
Можно ли скачать проект из интернета и подать его?
Нет. Каждый проект привязан к конкретному адресу и планировке.
- Квартира имеет уникальные размеры.
- Типовая квартира в реальности часто отличается от планов БТИ на 5-10 см.
- Документ должен содержать «живую» ЭЦП конкретного инженера.
- Скачанный файл не пройдет проверку в базе СРО.
Подача поддельного проекта — это риск получить отказ и попасть в черный список.
Что такое «авторский надзор» и нужно ли его оплачивать отдельно?
Авторский надзор — это контроль инженера за тем, чтобы строительство соответствовало проекту.
- Инженер подписывает акт скрытых работ.
- Инженер ставит печати в Журнал производства работ.
Без этих подписей вы не сможете сдать объект инспекции. Как правило, эта работа тарифицируется дополнительно или включается в договор «под ключ». ПИР — это теория, надзор — это практика.
Перепланировка — динамичный процесс. Если перепланировка относится к категории сложных, инженер обязан выезжать на объект. Иногда строители предлагают изменить решение. Проектный инженер должен оценить, допустимо ли это. Такой контроль нужен вам самим. Срок согласования зависит от правильности бумаг. Москва не прощает ошибок. Получить Акт завершения без подписи автора проекта невозможно. Общий бюджет ремонта должен учитывать эти расходы.
-
Проект перепланировки квартирыот 20 000 ₽ - Согласование перепланировки «Под ключ»от 120 000 ₽
- Техзаключение от МНИИТЭПот 150 000 ₽
