Перепланировка на первом этаже

Квартира на первом этаже многоквартирного жилого дома обычно считается не самым лучшим вариантом недвижимости. Она может иметь ряд недостатков, к которым относится повышенный уровень влажности и холодные полы из-за подвала внизу, шум и пыль от проходящей рядом проезжей части. Однако есть и преимущества. Один из существенных плюсов состоит в более простом согласовании перепланировки на первом этаже.

Особенности перепланировки на 1 этаже

Одной из основных проблем при согласовании перепланировок часто является наличие под переоборудуемой квартирой жилых помещений. В частности, возникают сложности с переносом мокрых зон. Получить согласование на такое изменение не получится, если ваш санузел, ванная комната или кухня после переустройства окажется над жилой комнатой квартиры снизу.

Если же вы живете на 1 этаже в доме, то такой проблемы не возникает по определению. Под вами просто нет квартир, владельцам которых вы могли бы ухудшить условия проживания своей перепланировкой.

Кроме этого, есть дополнительные особенности перепланировки. Например, можно сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже через балкон. Подобные решения часто используются после перевода помещения в нежилой фонд, например, для размещения в нем магазина. Однако такое переустройство практикуется и для обычных квартир или апартаментов на 1 этаже жилого дома. Также владельцы недвижимости могут пристроить балкон или дополнительное помещение к квартире. Это позволит увеличить площадь своего жилья или улучшить его функциональность. Например, такое переустройство дает возможность получить дополнительную комнату или сделать квартиру с террасой на первом этаже.

Нужно отметить, что перепланировки, связанные с устройством пристройки или отдельного входа в квартиру на 1 этаже, относятся к наиболее сложно согласуемым. Для получения разрешения потребуется проект, который должен учитывать целый ряд технических и архитектурных параметров. Кроме этого, он не должен нарушать интересы других жильцов дома. Необходимо проведение общего собрания и 2/3 голосов. Однако эти сложности не делают согласование перепланировки невозможным. Эту задачу можно решить путем привлечения экспертов высокой квалификации.

Перепланировка санузла или ванной комнаты на первом этаже

К самым распространенным видам перепланировки относятся работы по расширению или переносу ванной комнаты, санузла, туалета. В соответствии с нормами СП 54.13330.2016 такие помещения не могут располагаться над жилыми комнатами квартиры нижнего этажа. Поэтому владельцы недвижимости, расположенной выше первого этажа в большинстве случаев не могут переносить или расширять мокрые зоны за счет собственных жилых помещений.

Для владельцев квартир на первом этаже многоквартирного дома таких ограничений нет, поскольку под ними отсутствуют жилые помещения. Это позволяет достаточно легко согласовывать такие перепланировки, если они не связаны с другими возможными ограничениями. Например, сложности могут возникнуть, если переустройство санузла или ванной комнаты затрагивает несущую стену дома.

Перепланировка кухни в квартире на первом этаже

Кухня формально не относится к мокрым зонам, поскольку в отношении нее нет требования по обязательной гидроизоляции пола. Однако на ее перепланировку распространяются те же ограничения, что и для санузла или ванной. Нельзя расширять или переносить кухню так, чтобы она оказалась расположена над жилыми помещениями квартиры нижнего этажа. Проведение таких работ нельзя согласовать в надзорных органах.

На владельцев квартир на первом этаже дома такое ограничение не распространяется. Они могут достаточно легко получить согласование на перенос кухни в жилое помещение или ее расширение за счет жилой комнаты. Такая перепланировка никак не затрагивает интересы соседей снизу, которых просто нет. Однако это справедливо только в том случае, если в кухне установлена электрическая плита.

Газифицированная кухня не может располагаться в квартире так, чтобы жилые помещения соседних квартир находились под ней и над ней. Поэтому, если у вас стоит газовая плита, то для проведения перепланировки ее придется заменить на электрическую. Соответственно, потребуется получить согласование в газовой службе и взять справку о выделении мощности в электроснабжающей организации.

Кроме этого, согласование перепланировки кухни на первом этаже возможно, если проект не нарушает другие нормы. Например, не допускается проводить изменение конструкции, частичный или полный демонтаж вентиляционного короба. Также в результате работ не должны нарушаться прочностные характеристики несущих конструкций.

Перепланировка, затрагивающая несущие стены

Работы по перепланировке на первом этаже, затрагивающие несущие стены, как правило, согласовать сложнее всего. В ряде случаев получить на них согласование невозможно. Это связано с тем, что несущие стены в квартире на 1 этаже воспринимают нагрузку от всего веса дома и являются опорными для расположенных выше конструкций. Поэтому выполнение нового проема, перенос существующего проема в несущей стене может приводить к нарушению конструктивной надежности всего здания, что грозит аварийными последствиями.

Для согласования перепланировки потребуется получить техническое заключение и подготовить проект. В документации должны быть приведены расчеты, обосновывающие безопасность выполнения проема в несущей стене, предусмотрены меры по его укреплению для сохранения жесткости и прочности конструкции здания.

В целом получить согласование на работы, затрагивающие несущие стены, для жителей первого этажа сложнее, чем для владельцев квартир на верхних этажах. Чем выше расположено жилье, тем проще оформить такое разрешение.

Возможность получения согласования зависит от ряда критериев, в том числе от:

• типа конструкции здания — панельный, монолитный, кирпичный, блочный;
• числа этажей;
• фактического состояния строительных конструкций дома;
• расположения проемов в соответствующей стене у соседей сверху.

Легче согласовать перепланировку в кирпичном или монолитном доме. Чем меньше этажность здания, тем проще получить разрешение.

Обустройство отдельного входа в квартиру или пристройки на первом этаже

Часто возникают вопросы, можно ли сделать пристройку к многоквартирному дому на первом этаже или обустроить отдельный вход в квартиру. Эти виды перепланировки разрешены и позволяют владельцам жилья получить дополнительные удобства и преимущества. Например, можно пристроить к квартире балкон или лоджию, террасу, получив дополнительную полезную помощь. Устройство дополнительного входа позволит не пользоваться общим подъездом, будет удобным, если в квартире проживают пожилые люди или люди с ограниченными физическими возможностями.

Особенность таких перепланировок состоит в том, что они затрагивают территорию, прилегающую к зданию. Она относится к общедомовой собственности. Поэтому для оформления разрешения на выполнение таких работ потребуется получить согласие не менее 2/3 жильцов дома. Согласие оформляется протоколом общего собрания жильцов. Также будет нужен проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее проведения.

Отказать в согласовании перепланировок могут по следующим причинам:

• Плохое техническое состояние здания. В этом случае в результате перепланировочных работ несущие конструкции могут получать серьезные повреждения, что создает угрозу обрушения.
• Необходимость сноса или демонтажа значительной части несущих конструкций дома — стен, фундамента, перекрытий.
• Близкое расположение внешних инженерных коммуникаций к месту ведения работ — до 2,5 метров.

Кроме этого, Мосжилинспекция может отказать в согласовании, если проектом предусматривается выполнение работ с использованием технологий и строительных материалов, не отвечающих действующим нормативным требованиям. Поэтому проектную документацию должен составлять квалифицированный разработчик.

Возможна ли перепланировка без согласования

Учитывая, сравнительно невысокий уровень требований по многим видам переустройства, у владельцев жилья часто возникает вопрос, можно ли сделать перепланировку в квартире без разрешения. Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Любые виды работ по перепланировке разрешается выполнять только по согласованию с жилищной инспекцией.

Если переустройство квартиры будет выполнено без получения разрешения, оно будет считаться незаконным. Рано или поздно, нарушение будет выявлено. В этом случае жилищная инспекция выпишет штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме этого, владельцу квартиры будет выдано предписание на устранение нарушения. По этому предписанию он будет обязан восстановить первоначальное состояние конструкций жилья за свой счет. При игнорировании этого требования владелец квартиры будет оштрафован повторно и получит новое предписание. При дальнейшем уклонении от исполнения требований по устранению нарушения жилищная инспекция направляет дело в суд, где у владельца квартиры с незаконной перепланировкой практически нет перспектив.

Как провести перепланировку законно

Чтобы провести перепланировку на 1 этаже в общем порядке, нужно пройти такие этапы процедуры:

• Подготовка проекта и технического заключения. Разработку документации может осуществлять автор проекта здания. Если дом старой постройки, документация может разрабатываться проектной организацией, которая имеет допуск СРО.
• Подготовка пакета документов. Проект и техзаключение подаются с пакетом сопроводительной документации. В его состав входит паспорт собственника жилья или ответственного квартиросъемщика, правоустанавливающие документы на недвижимость, технический паспорт, другая документация.
• Направление заявки с проектом и сопроводительной документацией в Мосжилинспекцию.
• Получение разрешения на перепланировку. Жилищная инспекция должна рассмотреть заявку и выдать разрешение или обоснованный отказ в течение 45 30 дней.

Сейчас по действующим правилам Распоряжение выдается на 18 месяцев без права продления  В этот период владелец недвижимости должен выполнить перепланировку в соответствии с полученным разрешением. Завершенные работы принимает инспектор Мосжилинспекции. Если нет несоответствий проекту, он оформляет акт о завершенной перепланировке. Экземпляры этих актов подаются в Росреестр и в БТИ для внесения изменений технический паспорт.

Если перепланировка предусматривает незначительные изменения, например демонтаж, ненесущей перегородки или встроенного шкафа, согласование может быть проведено в упрощенном порядке «по эскизу». В этом случае вначале выполняются работы. После их завершения владелец квартиры подает в жилинспекцию заявку с эскизом, выполненным на копии плана квартиры, на котором отмечены внесенные изменения. Инспекция направляет представителя для проверки выполненных работ. Если фактические изменения соответствуют эскизу, инспектор оформляет акт завершенной перепланировки.