Оформление разделения одной квартиры на две и более квартир по закону

Раздел одной квартиры на две — достаточно редкий вид перепланировок. Чаще выполняется обратное изменение. Однако в некоторых случаях владельцам нужно делить жилье. Рассмотрим, можно ли разделить квартиру на две или несколько квартир, как согласовать такие работы.

Для чего выполняют разделение квартир

Вопрос, можно ли разделить одну квартиру на две, становится актуальным в разных ситуациях. В том числе на этот шаг может пойти семья, чтобы выделить отдельное жилье для взрослого ребенка. Также разделение квартиры может потребоваться при разводе супругов. Подобная перепланировка позволяет получить отдельное жилье людям, проживающим в коммунальных квартирах.

Часто такие изменения имеют коммерческие мотивы. Например, продать одну большую квартиру может оказаться сложнее, чем две поменьше. При этом за два небольших объекта во многих случаях можно получить больше денег. Вопрос, можно ли разделить одну квартиру на две и более, актуален и для людей, которые вкладываются в недвижимость для сдачи в аренду. Сдавая три отдельные студии часто можно получать более значительный доход, по сравнению с арендой одной трехкомнатной квартиры.

Можно ли разъединить квартиру

Если вас интересует, можно ли разделить квартиру, то этот вид перепланировок не запрещен. Для проведения работ обязательно требуется получить разрешение в Мосжилинспекции. Однако нужно учитывать, что такие перепланировки согласуются достаточно сложно. Поэтому для оформления разрешения необходимо привлекать квалифицированных экспертов.

Перед тем как из одной квартиры сделать две, нужно подготовить проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее выполнения. Эти документы вместе с другой сопроводительной документацией подаются в Мосжилинспекцию, которая должна в течение 30 дней рассмотреть заявку. Если инспекция выдаст разрешение, можно приступать к работам по перепланировке. Когда они будут завершены, нужно снова обратиться в Мосжилинспекцию, которая направит сотрудника для проверки выполненных работ. Инспектор оформит акт завершенной перепланировки, на основании которого будет обновлена информация в ЕГРН и внесены изменения в документы БТИ.

От чего зависит возможность согласования

Для того чтобы разделить квартиру на две и согласовать перепланировку, важно, чтобы был соблюден ряд обязательных условий. В том числе в каждой из новых квартир должен быть обустроен отдельный вход, ванная комната и туалет (или совмещенный санузел) и кухня. В кухне обязательно должна быть установлена плита для приготовления еды и мойка для мытья посуды. В ванной комнате обязательно монтируется раковина и ванна или душевая кабина, в туалете — унитаз. Такой же набор сантехники должен быть в совмещенном санузле.

Кухня, ванная с туалетом или санузел после разделения квартир не должны располагаться над жилыми комнатами соседей снизу. Это обычно становится одной из главных сложностей для получения разрешения. Проще всего оформить согласование на раздел квартиры на первом этаже, поскольку под ними нет другого жилья, поэтому здесь можно размещать мокрые зоны без ограничений. Это же касается и квартир на втором этаже, если первый этаж дома отведен под коммерческие или офисные помещения.

Также должны учитываться действующие ограничения по минимальной площади помещений, предусмотренные положениями СНиП 31-01-2003 и СП 54.13330.2016. Это особенно важно, если вы рассматриваете, как разделить однокомнатную квартиру. В соответствии с действующей нормативной базой устанавливаются следующие ограничения по минимальной площади жилых помещений и кухни:

• жилая комната в 1-комнатной квартире — не менее 14 квадратных метров;
• общая комната в двухкомнатной и более квартире — не менее 16 квадратных метров;
• спальня — не менее 8 квадратных метров (спальная на 2 человек — не менее 10 квадратных метров);
• кухня — не менее 8 квадратных метров;
• кухонная зона в студии — не менее 5 квадратных метров.

Как минимум в одной из новых квартир обычно приходится делать новую кухню и санузел. Поэтому проект перепланировки должен предусматривать прокладку к ним коммуникаций от стояков. При этом не допускается прокладка канализационных труб через жилые комнаты.

Принципиальная возможность разделить квартиру на две квартиры зависит и от других параметров. В том числе учитывается техническое состояние здания, поскольку при выполнении перепланировки в большинстве случае приходится затрагивать несущие конструкции. Также может иметь значение сторона, на которую будут выходить окна в каждом из новых жилых объектов. Например, если все окна в квартире после перепланировки будут направлены на север, жилищная комиссия может отклонить заявку, обосновывая отказ нарушением норм естественной освещенности жилья.

Разделение квартиры из объединенных ранее

Если разделяется квартира, ранее объединенная из двух отдельных, это самый простой вариант перепланировки. Ранее обе квартиры имели отдельный вход. Также они имели собственную кухню и санузел. Поэтому раздел квартиры в этом случае предусматривает просто восстановление первоначального состояния.

Если квартиры объединялись по горизонтали, то проем в несущей стене между ними закладывают кирпичом или заделывают железобетоном. Если выполнялось вертикальное объединение, демонтируют лестницу и заделывают проем в плите перекрытия. Это более сложная техническая задача, поскольку требуется обеспечить одинаковую несущую способность плиты по всей площади.

Разработка проекта и согласование такой перепланировки обычно не составляет проблемы, поскольку речь идет о восстановлении первоначальной конфигурации.

Разделение единой квартиры

В этом случае разделение квартиры на две представляет намного более сложную задачу. Требуется разработка проекта, который будет учитывать все действующие нормы по комплектации жилья, прочности строительных конструкций дома, санитарные нормы, требования пожарной безопасности.

В том числе в проекте должны быть отражены следующие основные аспекты:

• Устройство кухни или кухни-ниши в каждой из новообразованных квартир.
• Устройство в каждой из квартир санузлов с соблюдением действующих строительных и санитарных норм.
• Разработка отдельного проекта вентиляции, водоснабжения и канализации с подключением к общедомовым инженерным сетям. Также потребуется изменение схемы электроснабжения.
• Устройство отдельного выхода на лестничную площадку для каждой из новых квартир. Часто этот вариант невозможно реализовать технически. На первом этаже можно предусмотреть монтаж отдельного выхода через стену дома. При этом нужно получать согласие на использование общедомового имущества, обеспечивать сохранение прочности несущих конструкций здания.

Возможность и сложность согласования перепланировки в значительной мере зависит от целей ее проведения. Проще согласовать разделение квартиры на две, если жилье предназначено для личного использования собственниками. Намного менее благосклонно надзорные органы будут смотреть на проект, если владелец планирует использовать новое жилье для продажи или сдачи в аренду. Такие случаи могут трактоваться как устройство хостелов, на что очень сложно получить согласование.

Ни в коем случае нельзя делать разделение квартир самовольно. Перепланировка неизбежно будет обнаружена жилищной инспекцией. В результате владелец получит штраф и будет вынужден восстанавливать за свой счет первоначальный вид недвижимости.

Заказать согласование разделения квартиры

Компания 2ПРОЕКТОР предлагает владельцам недвижимости услуги по согласованию перепланировок любого типа и сложности. В том числе мы разрабатываем проектную документацию и согласуем разделение квартир в разных вариантах. Мы беремся за работу только над теми проектами, по которым уверены в получении разрешения. По заведомо несогласуемым перепланировкам предлагаем альтернативные варианты, отвечающие нормам.

Разрабатываемая документация полностью отвечает действующим нормативным требованиям. Наши эксперты берут на себя взаимодействие с жилищной инспекцией и другими надзорными органами. Это позволяет гарантировано и оперативно получать согласования.

Для консультации и заказа согласования звоните 8 (495) 367-31-29, пишите на email: info295031@2proektor.ru или заполните форму на сайте.