Вы сделали ремонт: объединили санузел, подвинули стену в коридоре или убрали подоконный блок. Теперь квартиру нужно продать, передать в залог банку или просто «спать спокойно». Но на плане БТИ — «красные линии».
Главный страх собственника: «Заставят все ломать».
Спойлер: В 95% случаев ломать ничего не нужно. Даже если у вас нет актов скрытых работ, а строители давно исчезли.
Мы расскажем, как пройти этот путь в 2025 году, сэкономить на проекте и что делать, если квартира в ипотеке.
Эта статья — практический гайд для тех, кто уже сделал ремонт и теперь хочет легализовать изменения без штрафов, судов и демонтажа. Разберем реальные кейсы, цены и подводные камни процесса узаконивания.
Если квартира в ипотеке: Шаг 0 (Обязательный)
Многие собственники начинают с вопроса: как узаконить уже сделанную перепланировку, не уведомляя банк. Это ошибка. Мосжилинспекции (МЖИ) все равно, есть ли у вас кредит. Они примут документы. Но на финальном этапе Росреестр просто откажется вносить изменения в ЕГРН без согласия залогодержателя. Вы получите «полулегальный» ремонт: для города он чист, а продать квартиру нельзя.
Поэтому, прежде чем разбираться, как узаконить перепланировку, нужно получить «Одобрение» от банка.
Почему это важно?
Любая перепланировка меняет характеристики объекта залога (например, жилую площадь). Банк должен убедиться, что ликвидность квартиры не упала. Чтобы узаконить перепланировку квартиры, следуйте алгоритму вашего банка.
Нюансы банков (на 2025 год):
- Сбербанк (Домклик): Процесс максимально автоматизирован. Часто само узаконение перепланировки банк разрешает бесплатно, но требует свежий «Отчет об оценке».
Риск: Если оценщик укажет, что стоимость квартиры снизилась из-за сноса стен, банк откажет. - ВТБ: Требует заявление (в офисе или онлайн). Комиссия за рассмотрение — около 2000–3000 рублей. Срок — до 14 дней.
- Страховая компания: Часто забываемый, но важный документ. Полис страхования конструктива может быть аннулирован, если вы не уведомили страховую о рисках ремонта.
Если банк отказал, рассмотрите рефинансирование в другом банке. ВТБ и Альфа-Банк часто лояльнее к мелким изменениям.
Получив согласие, вы подтверждаете, что квартира остается ликвидным активом, а жилой статус комнат не нарушен. Если ремонт был самовольный, банк может немного поворчать, но согласие обычно дает — им невыгодно терять клиента.
Узаконивание (постфактум) vs Согласование: в чем разница и риски
Юридически терминов «легализация» или «узаконивание» в Жилищном кодексе нет. Есть процедура «Оформление акта о завершенном переустройстве». Но в народе прижилось именно узаконение перепланировки.
В чем разница?
- Согласование (планируемое): Вы сначала делаете проект, получаете разрешение, делаете ремонт, сдаете его.
- Узаконение (сделанное): Ремонт уже есть. Перепланировка выполнена. Вы сразу подаете документы на приемку.
«Красные линии» БТИ
Если вы вызвали техника БТИ, и он увидел несоответствия, на поэтажном плане появятся красные линии. Это официальная метка: «незаконный ремонт». Такой документ делает квартиру «токсичной» для покупателей с ипотекой.
Можно ли оставить «как есть»?
Теоретически можно жить и так. Но риски растут:
- Штраф: Для физлиц в Москве он небольшой — 2000–2500 рублей. Но штраф не освобождает от обязанности согласовать изменения.
- Жалобы: Соседи слышат шум, видят мусор — пишут в МЖИ. Инспектор приходит, фиксирует самовольный ремонт и выписывает предписание.
- Запрет на выезд: Если злостно игнорировать предписания, приставы закроют границу.
- Продажа: Квартира с красными линиями продается с дисконтом 10-20%.
Постановление Правительства Москвы №508-ПП определяет порядок действий. Даже если ремонт старый, легализация проходит по текущим нормам 2025 года. Если вы нарушили «мокрые зоны» (расширили санузел над жилой комнатой соседа), узаконение невозможно — придется возвращать все назад.
Скрытые работы и вскрытие полов: как не разрушить ремонт
Самый частый вопрос наших клиентов: «Строители ушли 5 лет назад, актов нет. Мне что, полы взрывать?»
Давайте честно. По закону (508-ПП), инспектор обязан убедиться, что под плиткой есть гидроизоляция, а в стяжке — звукоизоляция. Если документ (Акт скрытых работ) отсутствует, инспектор имеет право потребовать вскрытия.
Экспертный хак: «Выборочное вскрытие»
Не паникуйте. Полный демонтаж не нужен. Перепланировка и ремонт могут быть спасены процедурой «выборочного вскрытия» (кернения).
Как это работает:
- Инженер (автор ТЗК) выбирает незаметное место (под плинтусом, в шкафу-купе, за дверью).
- Аккуратно вырезается «окошко» размером 5х5 см.
- Делается фотофиксация «пирога» пола: плита перекрытия → шумоизоляция (Шуманет/Пенотерм) → стяжка → гидроизоляция → клей → плитка.
- Фотографии вшиваются в Техническое заключение.
- Отверстие заделывается.
Кейс из практики: Спасение дубового паркета
В прошлом месяце к нам обратился клиент с квартирой в сталинке на Ленинском проспекте. Был уложен дорогой дубовый паркет, но самовольная перепланировка 2018 года не была оформлена. Строителей уже не найти. Инспектор грозил вскрытием.
Мы согласовали с МЖИ точку вскрытия внутри встроенного шкафа в коридоре. Паркет аккуратно подрезали реноватором, сняли плашку, зафиксировали наличие лаг и звукоизолирующей засыпки, и поставили плашку на место. Визуально следов не осталось, Акт о завершенном переустройстве был получен через 2 недели.
Самовольная перепланировка легализуется малой кровью. Главное — наличие слоев, а не бумажек от прораба.
Цена вопроса: Частник (25к) vs МНИИТЭП (120к) vs ГБУ (80к)
Цена ТЗК (Технического заключения) зависит не от аппетитов юристов, а от типа вашего дома и того, какие стены вы трогали.
Сценарий «Лайт»
- Ситуация: Сломали сантехкабину, передвинули перегородку
- Исполнитель: Любое проектное бюро с допуском СРО
- Срок: 3-5 дней
- Самый частый вариант для монолитных домов
Сценарий «Хард» (Панельные дома)
- Ситуация: Проем в несущей стене (в панели это почти все стены)
- Исполнитель: Только автор проекта дома — АО МНИИТЭП
- ~20 000 за выход инженера
- ~100 000 за само заключение
- Обследование соседей сверху и снизу
Сценарий «Микс» (Старый фонд)
- Ситуация: Дом дореволюционный, сталинка, или автор дома обанкротился
- Исполнитель: ГБУ «Экспертный центр»
- Зависит от площади
- Обычно дешевле МНИИТЭП
- Вскрытие полов обязательно
Скрытые платежи, о которых молчат
Кроме стоимости ТЗК, заложите в бюджет:
- Штраф: 2500 руб. (обязательно).
- Нотариальная доверенность: ~2000 руб. (если подает согласователь).
- Техплан для Росреестра: ~15 000 — 20 000 руб. (финальный этап).
- Банк: ~3000-5000 руб. за справки или рассмотрение (если ипотека).
Пошаговая инструкция: от ТЗК до ЕГРН
Вот линейный алгоритм. Следуйте ему, и перепланировка перестанет быть головной болью.
Сначала нужно заказать Техническое заключение о допустимости и безопасности (ТЗК). Это главный документ, заменяющий проект.
- Вызываете инженера (из бюро СРО, МНИИТЭП или ГБУ)
- Он проводит замеры и вскрытие (если нужно)
- Через 5-10 дней вы получаете ТЗК
- Параллельно заказываете выписку ЕГРН и (если нужно) согласие банка
Важно: Квартира должна соответствовать плану в ТЗК на 100%. Если вы хотите сделать что-то еще, делайте до визита инженера.
Теперь нужно выполнить административную часть. Идем на портал mos.ru.
- Услуга: «Оформление акта о завершенном переустройстве»
- Загружаем: ТЗК (с электронной подписью бюро), выписку ЕГРН, скан паспорта
- Если ремонт самовольный, галочка ставится в пункте «Работы выполнены»
- Можно подать самому, ЭЦП для физлиц не нужна
МЖИ рассмотрит документ за 10-20 рабочих дней. Если квартира чиста, вам придет приглашение на приемку.
Самый волнительный этап. К вам придет инспектор МЖИ.
- Он сверит реальную планировку с ТЗК
- Проверит доступ к стоякам и сантехническим лючкам
- Если все ок — подписывает Акт в 4 экземплярах
После визита инспектора вы получаете на руки Акт с печатью МЖИ. Это финал этапа «согласование». Официальное узаконение состоялось. Перепланировка больше не считается самостроем.
Многие останавливаются на Акте МЖИ, но это ошибка. Для Росреестра нужен Технический план.
- Нанимаете кадастрового инженера
- Он делает замеры и готовит Техплан (на диске)
- Этот диск вы сдаете в МФЦ или через сайт Росреестра
Только после этого обновляется ЕГРН. Ваша квартира теперь имеет актуальную планировку в федеральной базе. Перепланировка полностью завершена.
FAQ: Сложные вопросы
Здесь мы собрали ответы на острые вопросы, чтобы вы могли пройти процесс легализации без иллюзий.
Банк не ходит по квартирам ежедневно. Но он узнает, если: (1) Вам нужно рефинансирование или смена страховой — техническое заключение при оценке вскроет правду. (2) Случится залив — страховая запросит документы. Если перепланировка не узаконена, в выплате откажут. (3) Квартира попадет на торги за долги. Можно ли скрывать вечно? Нет. Незаконный статус объекта — бомба замедленного действия. Лучше согласовать изменения в спокойном режиме.
Да, если ремонт уже сделан. Это административное наказание за самовольный ремонт. Инспектор выпишет квитанцию при визите. Штраф платит собственник помещения. Порядок прост: оплатили 2500 руб., показали чек, процесс идет дальше. Но штраф — мелочь. Куда страшнее последствие, если нарушение неустранимо. Тогда грозить будет не штраф, а суд. МЖИ может подать иск о приведении квартиры в прежнее состояние или продаже с торгов. Разрешение на «плохой» ремонт получить нельзя.
Да, вполне. Вы можете самостоятельно заказать ТЗК в МНИИТЭП или любом проектном бюро и подать заявление через mos.ru. Чтобы выполнить процедуру без посредников, вам потребуется время на изучение нормативов и один визит в МФЦ в финале. Но имейте в виду: согласование требует технической грамотности. Если вы хотите сделать все своими руками, убедитесь, что планировка соответствует нормам. Заказать проект или ТЗК придется в любом случае — это документ, который нельзя нарисовать «на коленке». А вот подать его в Москву (через городской портал) — задача бесплатная и доступная каждому.
Для нанимателей по договору социального найма правила строже. Собственник помещения в данном случае — город (Департамент городского имущества). Вам придется дополнительно получить распоряжение от Департамента, так как вы меняете муниципальную собственность. За самовольный ремонт отвечать будет наниматель, но риски выше: местную администрацию могут вынудить расторгнуть с вами договор, если перепланировка угрожает дому. Процесс завершается не просто получением акта, а требует внесения изменений в договор соцнайма, так как характеристики жилого помещения (метраж, количество комнат) юридически меняются. Узаконение здесь — вопрос сохранения права проживания.
-
Узаконивание перепланировки квартирыот 60 000 ₽ - Техническое заключение (ТЗК)от 20 000 ₽
- Заключение МНИИТЭП (панельные дома)от 120 000 ₽
