Перепланировка на первом этаже

Квартира на первом этаже многоквартирного жилого дома обычно считается не самым лучшим вариантом недвижимости. Она может иметь ряд недостатков, к которым относится повышенный уровень влажности и холодные полы из-за подвала внизу, шум и пыль от проходящей рядом проезжей части. Однако есть и преимущества. Один из существенных плюсов состоит в более простом согласовании перепланировки на первом этаже.

Особенности перепланировки на 1 этаже

Одной из основных проблем при согласовании перепланировок часто является наличие под переоборудуемой квартирой жилых помещений. В частности, возникают сложности с переносом мокрых зон. Получить согласование на такое изменение не получится, если ваш санузел, ванная комната или кухня после переустройства окажется над жилой комнатой квартиры снизу.

Если же вы живете на 1 этаже в доме, то такой проблемы не возникает по определению. Под вами просто нет квартир, владельцам которых вы могли бы ухудшить условия проживания своей перепланировкой.

Кроме этого, есть дополнительные особенности перепланировки. Например, можно сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже через балкон. Подобные решения часто используются после перевода помещения в нежилой фонд, например, для размещения в нем магазина. Однако такое переустройство практикуется и для обычных квартир или апартаментов на 1 этаже жилого дома. Также владельцы недвижимости могут пристроить балкон или дополнительное помещение к квартире. Это позволит увеличить площадь своего жилья или улучшить его функциональность. Например, такое переустройство дает возможность получить дополнительную комнату или сделать квартиру с террасой на первом этаже.

Нужно отметить, что перепланировки, связанные с устройством пристройки или отдельного входа в квартиру на 1 этаже, относятся к наиболее сложно согласуемым. Для получения разрешения потребуется проект, который должен учитывать целый ряд технических и архитектурных параметров. Кроме этого, он не должен нарушать интересы других жильцов дома. Необходимо проведение общего собрания и 2/3 голосов. Однако эти сложности не делают согласование перепланировки невозможным. Эту задачу можно решить путем привлечения экспертов высокой квалификации.

Перепланировка санузла или ванной комнаты на первом этаже

К самым распространенным видам перепланировки относятся работы по расширению или переносу ванной комнаты, санузла, туалета. В соответствии с нормами СП 54.13330.2016 такие помещения не могут располагаться над жилыми комнатами квартиры нижнего этажа. Поэтому владельцы недвижимости, расположенной выше первого этажа в большинстве случаев не могут переносить или расширять мокрые зоны за счет собственных жилых помещений.

Для владельцев квартир на первом этаже многоквартирного дома таких ограничений нет, поскольку под ними отсутствуют жилые помещения. Это позволяет достаточно легко согласовывать такие перепланировки, если они не связаны с другими возможными ограничениями. Например, сложности могут возникнуть, если переустройство санузла или ванной комнаты затрагивает несущую стену дома.

Перепланировка кухни в квартире на первом этаже

Кухня формально не относится к мокрым зонам, поскольку в отношении нее нет требования по обязательной гидроизоляции пола. Однако на ее перепланировку распространяются те же ограничения, что и для санузла или ванной. Нельзя расширять или переносить кухню так, чтобы она оказалась расположена над жилыми помещениями квартиры нижнего этажа. Проведение таких работ нельзя согласовать в надзорных органах.

На владельцев квартир на первом этаже дома такое ограничение не распространяется. Они могут достаточно легко получить согласование на перенос кухни в жилое помещение или ее расширение за счет жилой комнаты. Такая перепланировка никак не затрагивает интересы соседей снизу, которых просто нет. Однако это справедливо только в том случае, если в кухне установлена электрическая плита.

Газифицированная кухня не может располагаться в квартире так, чтобы жилые помещения соседних квартир находились под ней и над ней. Поэтому, если у вас стоит газовая плита, то для проведения перепланировки ее придется заменить на электрическую. Соответственно, потребуется получить согласование в газовой службе и взять справку о выделении мощности в электроснабжающей организации.

Кроме этого, согласование перепланировки кухни на первом этаже возможно, если проект не нарушает другие нормы. Например, не допускается проводить изменение конструкции, частичный или полный демонтаж вентиляционного короба. Также в результате работ не должны нарушаться прочностные характеристики несущих конструкций.

Перепланировка, затрагивающая несущие стены

Работы по перепланировке на первом этаже, затрагивающие несущие стены, как правило, согласовать сложнее всего. В ряде случаев получить на них согласование невозможно. Это связано с тем, что несущие стены в квартире на 1 этаже воспринимают нагрузку от всего веса дома и являются опорными для расположенных выше конструкций. Поэтому выполнение нового проема, перенос существующего проема в несущей стене может приводить к нарушению конструктивной надежности всего здания, что грозит аварийными последствиями.

Для согласования перепланировки потребуется получить техническое заключение и подготовить проект. В документации должны быть приведены расчеты, обосновывающие безопасность выполнения проема в несущей стене, предусмотрены меры по его укреплению для сохранения жесткости и прочности конструкции здания.

В целом получить согласование на работы, затрагивающие несущие стены, для жителей первого этажа сложнее, чем для владельцев квартир на верхних этажах. Чем выше расположено жилье, тем проще оформить такое разрешение.

Возможность получения согласования зависит от ряда критериев, в том числе от:

• типа конструкции здания — панельный, монолитный, кирпичный, блочный;
• числа этажей;
• фактического состояния строительных конструкций дома;
• расположения проемов в соответствующей стене у соседей сверху.

Легче согласовать перепланировку в кирпичном или монолитном доме. Чем меньше этажность здания, тем проще получить разрешение.

Обустройство отдельного входа в квартиру или пристройки на первом этаже

Часто возникают вопросы, можно ли сделать пристройку к многоквартирному дому на первом этаже или обустроить отдельный вход в квартиру. Эти виды перепланировки разрешены и позволяют владельцам жилья получить дополнительные удобства и преимущества. Например, можно пристроить к квартире балкон или лоджию, террасу, получив дополнительную полезную помощь. Устройство дополнительного входа позволит не пользоваться общим подъездом, будет удобным, если в квартире проживают пожилые люди или люди с ограниченными физическими возможностями.

Особенность таких перепланировок состоит в том, что они затрагивают территорию, прилегающую к зданию. Она относится к общедомовой собственности. Поэтому для оформления разрешения на выполнение таких работ потребуется получить согласие не менее 2/3 жильцов дома. Согласие оформляется протоколом общего собрания жильцов. Также будет нужен проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее проведения.

Отказать в согласовании перепланировок могут по следующим причинам:

• Плохое техническое состояние здания. В этом случае в результате перепланировочных работ несущие конструкции могут получать серьезные повреждения, что создает угрозу обрушения.
• Необходимость сноса или демонтажа значительной части несущих конструкций дома — стен, фундамента, перекрытий.
• Близкое расположение внешних инженерных коммуникаций к месту ведения работ — до 2,5 метров.

Кроме этого, Мосжилинспекция может отказать в согласовании, если проектом предусматривается выполнение работ с использованием технологий и строительных материалов, не отвечающих действующим нормативным требованиям. Поэтому проектную документацию должен составлять квалифицированный разработчик.

Возможна ли перепланировка без согласования

Учитывая, сравнительно невысокий уровень требований по многим видам переустройства, у владельцев жилья часто возникает вопрос, можно ли сделать перепланировку в квартире без разрешения. Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Любые виды работ по перепланировке разрешается выполнять только по согласованию с жилищной инспекцией.

Если переустройство квартиры будет выполнено без получения разрешения, оно будет считаться незаконным. Рано или поздно, нарушение будет выявлено. В этом случае жилищная инспекция выпишет штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме этого, владельцу квартиры будет выдано предписание на устранение нарушения. По этому предписанию он будет обязан восстановить первоначальное состояние конструкций жилья за свой счет. При игнорировании этого требования владелец квартиры будет оштрафован повторно и получит новое предписание. При дальнейшем уклонении от исполнения требований по устранению нарушения жилищная инспекция направляет дело в суд, где у владельца квартиры с незаконной перепланировкой практически нет перспектив.

Как провести перепланировку законно

Чтобы провести перепланировку на 1 этаже в общем порядке, нужно пройти такие этапы процедуры:

• Подготовка проекта и технического заключения. Разработку документации может осуществлять автор проекта здания. Если дом старой постройки, документация может разрабатываться проектной организацией, которая имеет допуск СРО.
• Подготовка пакета документов. Проект и техзаключение подаются с пакетом сопроводительной документации. В его состав входит паспорт собственника жилья или ответственного квартиросъемщика, правоустанавливающие документы на недвижимость, технический паспорт, другая документация.
• Направление заявки с проектом и сопроводительной документацией в Мосжилинспекцию.
• Получение разрешения на перепланировку. Жилищная инспекция должна рассмотреть заявку и выдать разрешение или обоснованный отказ в течение 45 30 дней.

Сейчас по действующим правилам Распоряжение выдается на 18 месяцев без права продления  В этот период владелец недвижимости должен выполнить перепланировку в соответствии с полученным разрешением. Завершенные работы принимает инспектор Мосжилинспекции. Если нет несоответствий проекту, он оформляет акт о завершенной перепланировке. Экземпляры этих актов подаются в Росреестр и в БТИ для внесения изменений технический паспорт.

Если перепланировка предусматривает незначительные изменения, например демонтаж, ненесущей перегородки или встроенного шкафа, согласование может быть проведено в упрощенном порядке «по эскизу». В этом случае вначале выполняются работы. После их завершения владелец квартиры подает в жилинспекцию заявку с эскизом, выполненным на копии плана квартиры, на котором отмечены внесенные изменения. Инспекция направляет представителя для проверки выполненных работ. Если фактические изменения соответствуют эскизу, инспектор оформляет акт завершенной перепланировки.

Особенности перепланировки квартиры на последнем этаже

Квартира на последнем этаже многоквартирного жилого дома часто рассматривается как не лучший вариант недвижимости. В зависимости от проекта и технического состояния здания здесь действительно может быть ряд проблем. К ним относятся нагревание крыши летом и охлаждение зимой, возможные протечки с крыши и технического этажа многоквартирного дома в квартиры на последнем этаже, шум от работы лифтов, слабый напор воды в трубах. Однако эти недостатки проявляются далеко не всегда. Кроме этого, такие квартиры имеют некоторые преимущества, касающиеся переустройства. Рассмотрим, что можно делать при перепланировке на последнем этаже.

Особенности перепланировки на последнем этаже

Согласование любой перепланировки возможно при условии, что в результате ее выполнения не будут ухудшены условия проживания в переоборудуемой квартире и в соседних квартирах. Кроме этого, не допускается снижение прочностных параметров несущих элементов, нарушение норм пожарной безопасности.

Одной из основных помех для многих видов перепланировок, связанных с переносом, переустройством кухни, становится наличие жилых помещений снизу и сверху. В этом отношении недвижимость на последнем этаже лишена части ограничений — над ней нет квартир. Это позволяет согласовывать перепланировки, невозможные для жильцов других этажей.

Еще одна важная особенность минимальная нагрузка на несущие конструкции. Это также упрощает выполнение переустройства.

По процедуре согласования перепланировка на последнем этаже ничем не отличается от других квартир. Для получения разрешения на ее проведение нужно подготовить техническое заключение и проект, которые вместе с заявкой и пакетом сопроводительных документов направляются в Мосжилинспекцию. Если проект соответствует действующим нормам, жилищная инспекция в течение 30 дней выдает разрешение. На основании этого разрешения выполняются перепланировочные работы. После их завершения нужно пригласить инспектора Мосжилинспекции, который проведет проверку и составит акт о завершенной перепланировке. На основании этого акта БТИ вносит изменение технический паспорт квартиры.

Выполнение несогласованной перепланировки — нарушение, за которое придется заплатить штраф до 2,5 тысяч рублей. Кроме этого, жилищная комиссия выдаст предписание, по которому владелец должен будет за свой счет вернуть первоначальное состояние квартиры.

Рассмотрим некоторые виды перепланировок, выполняемых на последнем этаже.

Расширение или перенос кухни

В соответствии с пунктом 9.22 СП 54.13330.2016 не допускается размещать мокрые зоны над кухнями и жилыми помещениями. Это ограничивает в общем случае возможность увеличения кухни за счет ванной и санузла. При таких изменениях переустроенная кухня окажется частично расположена под санузлом или ванной комнатой соседей сверху.

Однако для внутренней или угловой квартиры на последнем этаже такие ограничения не действуют, поскольку сверху просто нет жилых квартир. Поэтому согласование такой перепланировки, как правило, не составляет проблемы, если она не предполагает демонтаж несущей стены, и если в кухне установлена электроплита. Для газифицированных кухонь такие работы запрещены. Однако вы можете сделать перепланировку, если официально заменить газовую плиту на электрическую.

Расширение жилой комнаты

Один из популярных видов перепланировки — увеличение площади жилой комнаты за счет смежных помещений. При оценке возможности ее проведения нужно так же учитывать требования СП 54.13330.2016. Расширять комнату можно за счет других жилых помещений или нежилых помещений, таких как коридор, кладовка и т.д. Не допускается увеличение площади за счет ванной, санузла или кухни. Это связано с тем, что при таком переустройстве над жилой комнатой окажется мокрая зона квартиры сверху.

Здесь владельцы квартир на последних этажах также оказываются в выигрышном положении. Над ними нет жилья с ванными, туалетами и кухнями. Поэтому они могут свободно согласовывать перепланировку. Главное, чтобы она не предусматривала демонтаж несущей стены.

Выполнение проема в несущей стене

Устройство новых проемов или перенос проемов в несущей стене относится к числу сложно согласуемых видов перепланировок. Это связано с тем, что такое изменение может нарушать конструктивные характеристики здания и создавать угрозу его обрушения. Поэтому при проектировании работ обязательно проводятся сложные прочностные расчеты.

Для квартир на последнем этаже согласование проема в несущей стене проводится проще всего. В этом также состоит их существенное преимущество. Это объясняется отсутствием значительной нагрузки сверху. Возможность перепланировки зависит от материала и конструкции здания, его технического состояния. В большинстве случаев без проблем можно сделать проем в несущей стене кирпичного или монолитного дома на последнем этаже. В панельных зданиях риск столкнуться с проблемами несколько выше.

Какие перепланировки запрещены на последнем этаже

По действующим сейчас нормам под запрет попал целый ряд видов перепланировок, ради которых ранее часто приобреталось такое жилье. Многие владельцы недвижимости рассматривают возможности их выполнения и сегодня. Например, часто интересуются, как узаконить присоединение технического этажа к квартире.

К числу несогласуемых видов перепланировок квартир на последнем этаже сейчас относятся:

• пристройка мансарды или второго уровня;
• присоединение технических или чердачных помещений;
• устройство каминов;
• увеличение высоты потолков.

Также внимания требуют работы по остеклению балконов и лоджий на последних этажах. Такое остекление может рассматриваться как изменение архитектурного облика дома, которое согласуется по особой процедуре. По факту власти в большинстве случаев закрывают глаза на подобные факты, но это не отменяет самого нарушения, за которое в будущем можно получить штраф.

Заказать согласование перепланировки

Компания 2ПРОЕКТОР выполняет работы по согласованию перепланировок квартир, в том числе на последних этажах, в Москве. Работаем под ключ — оцениваем возможность перепланировки, разрабатываем техническое заключение и проект, взаимодействуем с надзорными органами. Высокая квалификация наших экспертов позволяет оперативно получать согласования на все разрешенные виды изменений. Мы сможем предложить альтернативные отвечающие нормативам решения, если задуманная вами перепланировка не может быть согласована.

Для консультации и заказа согласования звоните 8 (495) 367-31-29, пишите на email: info295031@2proektor.ru или заполните заявку на сайте.

Что относится к понятию перепланировки

Многие владельцы жилья недовольны планировкой своих квартир и стремятся улучшить жилищные условия. Для этого выполняют перепланировку, позволяющую внести требуемые конструктивные изменения. Это вид работ, который определяется законодательно и должен отвечать четко регламентированным требованиям. Поэтому важно понимать, что это — перепланировка, какие работы к ней относятся, как проводится ее согласование в надзорных органах.

Определение перепланировки и переустройства

Определение, что такое перепланировка квартиры, дает Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). В соответствии с актуальными нормами перепланировка квартиры — это любые виды работ, которые приводят к изменению отраженной в поэтажном плане конфигурации помещений. В том числе к таким работам относится изменение площади и границ помещений, создание новых помещений, изменения планировки. В результате выполнения этих работ требуется вносить изменения в технический паспорт квартиры. Кроме этого, необходимо обновление информации в ЕГРН. Выполнять такие работы разрешено только при условии согласования с жилищной инспекцией.

Кроме этого, в ЖК РФ дается определение, что такое переустройство квартиры. Это понятие отличается от перепланировки, хотя их часто путают. Переустройство — это работы по переносу, установке, замене инженерных сетей, электрического, сантехнического, другого стационарного оборудования в квартире. Изменения, которые вносятся в результате переустройства, так же должны быть отражены в техническом паспорте жилого объекта.

Перепланировка и переустройство в большинстве случаев выполняются совместно и дополняют друг друга. Поэтому их согласование надзорными органами может проводиться по единому проекту, в котором отражаются оба вида работ.

Какие работы относятся к перепланировке и переустройству

Перепланировка может включать большое число видов монтажных и демонтажных работ. В том числе к ним относятся такие мероприятия:

• снос перегородок или стен, их перемещение;
• разделение одного помещения на несколько отдельных комнат;
• объединение нескольких помещений в одну комнату;
• объединение ванны и туалета;
• перенос, расширение дверных проемов, создание новых проемов;
• увеличение площади квартиры за счет пристроек;
• устройство дополнительного санузла;
• перенос санузла, изменение его размеров;
• перенос кухни, создание кухни-ниши;
• объединение лоджии с жилым помещением или кухней;
• устройство или демонтаж встроенного шкафа, гардеробной.

При переустройстве квартиры могут выполняться такие виды работ:

• замена газовой кухонной плиты на электрическую, и наоборот;
• перенос кухонной плиты на новое место;
• перенос на новое место нагревательных приборов, радиаторов отопления, сантехнических приборов;
• монтаж или замена оборудования, которое увеличивает потребление воды, электроэнергии;
• монтаж новых, замена существующих трубопроводов, электрических сетей для установки джакузи, душевых кабин, мощных стиральных машин;
• демонтаж линий подвода коммуникаций с сохранением существующих стояков.

Также могут выполняться другие виды работ. Все они требуют обязательного согласования в жилищной инспекции.

Что не относится к перепланировке и переустройству

Многие виды работ в квартире не относятся к перепланировке и переустройству. Соответственно, на них не требуется получать разрешение, не нужно уведомлять о них надзорные органы.

Основные виды таких работ:

• косметический ремонт квартиры;
• замена окон или дверей с сохранением старого проема;
• остекление балкона или лоджии;
• монтаж кондиционеров;
• монтаж встраиваемой бытовой техники и мебели;
• перенос радиаторов в пределах установленных норм;
• замена радиаторов;
• замена сантехники без ее перемещения;
• установка телевизионных антенн.

Нужно отметить, что перенос радиаторов, монтаж наружных блоков кондиционеров и телевизионных антенн на фасаде дома относятся к спорным случаям. Такие работы могут трактоваться как переустройство. Многое зависит от позиции Мосжилинспекции в конкретной ситуации. Поэтому перед выполнением таких работ лучше уточнить в жилищной инспекции, нужно ли получать на них разрешение. Это поможет избежать штрафа.

Согласование перепланировки

Процедура согласования перепланировки включает такие основные этапы:

• Составление проекта и технического заключения о возможности проведения и безопасности перепланировки. Разработкой должна заниматься проектная организация, состоящая в СРО.
• Подготовка заявки с пакетом подтверждающих и сопроводительных документов. К заявлению установленной формы прилагается паспорт заявителя, согласие других собственников жилья, правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН или свидетельство), технический паспорт.
• Подача заявки с проектом и техническим заключением в Мосжилинспекцию. В течение 30 дней инспекция должна выдать разрешение на перепланировку, если с документами все в порядке.
• Выполнение работ. В течение 18 месяцев после получения разрешения собственник жилья должен выполнить перепланировку в соответствии с проектом.
• Получение акта о завершенной перепланировке. Акт составляет представитель Мосжилинспекции, которого нужно пригласить для проверки проведенных работ.

Акт о завершенной перепланировке подается в БТИ для внесения изменений в технический паспорт и направляется для обновления данных в ЕГРН.

Быстрое согласование перепланировки от профессионалов

Компания 2ПРОЕКТОР проводит комплексное согласование перепланировок любого типа под ключ. У нас работают эксперты высокой квалификации с большим стажем. Благодаря этому мы обеспечиваем быстрое согласование любых видов перепланировок, разрешенных законом. Если запланированные клиентом изменения запрещены, наши специалисты смогут подобрать разрешенные альтернативные решения.

Чтобы проконсультироваться и заказать согласование перепланировки, позвоните нам по номеру 8 (495) 367-31-29, пишите на email: info295031@2proektor.ru или подавайте заявку на сайте.

Оформление разделения одной квартиры на две и более квартир по закону

Раздел одной квартиры на две — достаточно редкий вид перепланировок. Чаще выполняется обратное изменение. Однако в некоторых случаях владельцам нужно делить жилье. Рассмотрим, можно ли разделить квартиру на две или несколько квартир, как согласовать такие работы.

Для чего выполняют разделение квартир

Вопрос, можно ли разделить одну квартиру на две, становится актуальным в разных ситуациях. В том числе на этот шаг может пойти семья, чтобы выделить отдельное жилье для взрослого ребенка. Также разделение квартиры может потребоваться при разводе супругов. Подобная перепланировка позволяет получить отдельное жилье людям, проживающим в коммунальных квартирах.

Часто такие изменения имеют коммерческие мотивы. Например, продать одну большую квартиру может оказаться сложнее, чем две поменьше. При этом за два небольших объекта во многих случаях можно получить больше денег. Вопрос, можно ли разделить одну квартиру на две и более, актуален и для людей, которые вкладываются в недвижимость для сдачи в аренду. Сдавая три отдельные студии часто можно получать более значительный доход, по сравнению с арендой одной трехкомнатной квартиры.

Можно ли разъединить квартиру

Если вас интересует, можно ли разделить квартиру, то этот вид перепланировок не запрещен. Для проведения работ обязательно требуется получить разрешение в Мосжилинспекции. Однако нужно учитывать, что такие перепланировки согласуются достаточно сложно. Поэтому для оформления разрешения необходимо привлекать квалифицированных экспертов.

Перед тем как из одной квартиры сделать две, нужно подготовить проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее выполнения. Эти документы вместе с другой сопроводительной документацией подаются в Мосжилинспекцию, которая должна в течение 30 дней рассмотреть заявку. Если инспекция выдаст разрешение, можно приступать к работам по перепланировке. Когда они будут завершены, нужно снова обратиться в Мосжилинспекцию, которая направит сотрудника для проверки выполненных работ. Инспектор оформит акт завершенной перепланировки, на основании которого будет обновлена информация в ЕГРН и внесены изменения в документы БТИ.

От чего зависит возможность согласования

Для того чтобы разделить квартиру на две и согласовать перепланировку, важно, чтобы был соблюден ряд обязательных условий. В том числе в каждой из новых квартир должен быть обустроен отдельный вход, ванная комната и туалет (или совмещенный санузел) и кухня. В кухне обязательно должна быть установлена плита для приготовления еды и мойка для мытья посуды. В ванной комнате обязательно монтируется раковина и ванна или душевая кабина, в туалете — унитаз. Такой же набор сантехники должен быть в совмещенном санузле.

Кухня, ванная с туалетом или санузел после разделения квартир не должны располагаться над жилыми комнатами соседей снизу. Это обычно становится одной из главных сложностей для получения разрешения. Проще всего оформить согласование на раздел квартиры на первом этаже, поскольку под ними нет другого жилья, поэтому здесь можно размещать мокрые зоны без ограничений. Это же касается и квартир на втором этаже, если первый этаж дома отведен под коммерческие или офисные помещения.

Также должны учитываться действующие ограничения по минимальной площади помещений, предусмотренные положениями СНиП 31-01-2003 и СП 54.13330.2016. Это особенно важно, если вы рассматриваете, как разделить однокомнатную квартиру. В соответствии с действующей нормативной базой устанавливаются следующие ограничения по минимальной площади жилых помещений и кухни:

• жилая комната в 1-комнатной квартире — не менее 14 квадратных метров;
• общая комната в двухкомнатной и более квартире — не менее 16 квадратных метров;
• спальня — не менее 8 квадратных метров (спальная на 2 человек — не менее 10 квадратных метров);
• кухня — не менее 8 квадратных метров;
• кухонная зона в студии — не менее 5 квадратных метров.

Как минимум в одной из новых квартир обычно приходится делать новую кухню и санузел. Поэтому проект перепланировки должен предусматривать прокладку к ним коммуникаций от стояков. При этом не допускается прокладка канализационных труб через жилые комнаты.

Принципиальная возможность разделить квартиру на две квартиры зависит и от других параметров. В том числе учитывается техническое состояние здания, поскольку при выполнении перепланировки в большинстве случае приходится затрагивать несущие конструкции. Также может иметь значение сторона, на которую будут выходить окна в каждом из новых жилых объектов. Например, если все окна в квартире после перепланировки будут направлены на север, жилищная комиссия может отклонить заявку, обосновывая отказ нарушением норм естественной освещенности жилья.

Разделение квартиры из объединенных ранее

Если разделяется квартира, ранее объединенная из двух отдельных, это самый простой вариант перепланировки. Ранее обе квартиры имели отдельный вход. Также они имели собственную кухню и санузел. Поэтому раздел квартиры в этом случае предусматривает просто восстановление первоначального состояния.

Если квартиры объединялись по горизонтали, то проем в несущей стене между ними закладывают кирпичом или заделывают железобетоном. Если выполнялось вертикальное объединение, демонтируют лестницу и заделывают проем в плите перекрытия. Это более сложная техническая задача, поскольку требуется обеспечить одинаковую несущую способность плиты по всей площади.

Разработка проекта и согласование такой перепланировки обычно не составляет проблемы, поскольку речь идет о восстановлении первоначальной конфигурации.

Разделение единой квартиры

В этом случае разделение квартиры на две представляет намного более сложную задачу. Требуется разработка проекта, который будет учитывать все действующие нормы по комплектации жилья, прочности строительных конструкций дома, санитарные нормы, требования пожарной безопасности.

В том числе в проекте должны быть отражены следующие основные аспекты:

• Устройство кухни или кухни-ниши в каждой из новообразованных квартир.
• Устройство в каждой из квартир санузлов с соблюдением действующих строительных и санитарных норм.
• Разработка отдельного проекта вентиляции, водоснабжения и канализации с подключением к общедомовым инженерным сетям. Также потребуется изменение схемы электроснабжения.
• Устройство отдельного выхода на лестничную площадку для каждой из новых квартир. Часто этот вариант невозможно реализовать технически. На первом этаже можно предусмотреть монтаж отдельного выхода через стену дома. При этом нужно получать согласие на использование общедомового имущества, обеспечивать сохранение прочности несущих конструкций здания.

Возможность и сложность согласования перепланировки в значительной мере зависит от целей ее проведения. Проще согласовать разделение квартиры на две, если жилье предназначено для личного использования собственниками. Намного менее благосклонно надзорные органы будут смотреть на проект, если владелец планирует использовать новое жилье для продажи или сдачи в аренду. Такие случаи могут трактоваться как устройство хостелов, на что очень сложно получить согласование.

Ни в коем случае нельзя делать разделение квартир самовольно. Перепланировка неизбежно будет обнаружена жилищной инспекцией. В результате владелец получит штраф и будет вынужден восстанавливать за свой счет первоначальный вид недвижимости.

Заказать согласование разделения квартиры

Компания 2ПРОЕКТОР предлагает владельцам недвижимости услуги по согласованию перепланировок любого типа и сложности. В том числе мы разрабатываем проектную документацию и согласуем разделение квартир в разных вариантах. Мы беремся за работу только над теми проектами, по которым уверены в получении разрешения. По заведомо несогласуемым перепланировкам предлагаем альтернативные варианты, отвечающие нормам.

Разрабатываемая документация полностью отвечает действующим нормативным требованиям. Наши эксперты берут на себя взаимодействие с жилищной инспекцией и другими надзорными органами. Это позволяет гарантировано и оперативно получать согласования.

Для консультации и заказа согласования звоните 8 (495) 367-31-29, пишите на email: info295031@2proektor.ru или заполните форму на сайте.

Перепланировка и устройство второго санузла в квартире

Современные проекты жилых домов часто предусматривают устройство 2 санузлов в квартирах. Наличие двух туалетов с ванной или душевой в многоквартирном доме очень удобно, особенно для больших семей или для хозяев, часто принимающих гостей. Однако такой опции нет в большинстве домов старого фонда и во многих новостройках. Поэтому у многих владельцев жилья возникает вопрос, можно ли сделать второй санузел в квартире.

Можно ли устроить дополнительный туалет в квартире

Устройство второго санитарного узла в квартире — технически решаемая задача. Она реализуется в рамках перепланировки, поскольку в результате выполнения мероприятий требуется внесение изменений в технический паспорт объекта недвижимости. Как и при любой перепланировке, проводить работы можно только при условии согласования.

Перед тем как сделать дополнительный санузел в квартире, нужно разработать проект и техническое заключение. В них должны содержаться все схемы и расчеты, предусматриваться необходимые работы. Проект и техническое заключение в составе пакета документов подаются в Мосжилинспекцию, которая рассматривает заявку до 30 дней.

Если у инспекции нет претензий к проекту и пакету документов, она выдает разрешение, на основании которого проводится перепланировка. При этом не имеет значение, кто выполняет необходимые строительные и сантехнические работы, кто устанавливает унитазы в квартире. Главное, чтобы работы были выполнены строго по проекту.

После их окончания необходимо снова обратиться в жилищную инспекцию. В квартиру будет направлен инспектор, который проверит результат работ на соответствие проекту. Если у него не возникнет претензий, он оформит акт о завершенной перепланировке. На основании этого акта БТИ вносит изменения технический паспорт квартиры, а также обновляются сведения в ЕГРН.

Требования перепланировки мокрых зон при устройстве второго санузла

Несмотря на то, что в целом этот вид перепланировки не запрещен для каждого объекта определяется индивидуально, можно ли сделать второй санузел в квартире. Это связано с тем, что для проведения таких работ должен быть соблюден ряд обязательных требований.

Туалет представляет мокрую зону. Поэтому в отношении перепланировки санузла в квартире действуют ограничения. Его нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу. Учитывая, что в расположенных друг над другом квартирах планировки, как правило, одинаковые, под второй туалет можно выделять площадь только в коридоре, кладовке, других нежилых помещениях. Если сделать туалет в комнате, получится что он будет располагаться над комнатой нижней квартиры. Такие перепланировки не подлежат согласованию, поэтому сделать два санузла не получится.

У этого правила есть три исключения:

• Квартира находится на первом этаже — внизу расположен подвал, а не жилые помещения.
• Под квартирой расположены нежилые помещения — чаще всего это характерно для жилья на втором этаже, если на первом этаже дома размещены офисы или магазины.
• Сосед снизу выполнил согласованную перепланировку, в результате которой под местом планируемого размещения второго санузла теперь находится нежилое помещение.

В перечисленных случаях можно делать 2 туалета   в квартире без ограничений при условии соблюдения санитарных и строительных норм.

Устройство входа во второй санузел

До 2021 года действовал запрет на устройство входа в туалет из кухни или жилой комнаты, который устанавливался положениями п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10. Однако этот СанПиН был отменен постановлением Правительства № 1631 от 08.10.2020 г. Поэтому сейчас нет ограничений на устройство входа во второй санузел. Двери могут размещаться в коридоре, прихожей, жилой комнате, кухне. Можно даже сделать два входа в санузел из смежных помещений, например, из спальни и коридора. Однако при этом рекомендуется предусмотреть систему синхронного запирания-отпирания дверей.

Технические требования

При устройстве второго санузла обязательно должны быть соблюдены требования по его оснащению инженерными коммуникациями. В том числе к нему должны быть подведены:

• сливной трубопровод, подсоединенный к канализационному стояку;
• разводка водопровода;
• вентиляционный канал, соединенный с вентиляционным коробом первого санузла.

Кроме этого, в новом туалете обязательно выполняется гидроизоляция пола. Это требование действует для всех мокрых зон.

Наиболее серьезные сложности могут возникнуть с прокладкой канализационного трубопровода. Его нельзя тянуть через жилые помещения. Кроме этого, при прокладке необходимо соблюдать уклон для беспрепятственного слива — не менее 2 сантиметра на 1 метр трубы диаметром 100 мм. Учитывая, что стояк может быть расположен достаточно далекое, это приводит к необходимости поднимать унитаз относительно пола, например, за счет монтажа постамента. Альтернативой может служить установка канализационного насоса, использование которого обеспечит отведение стоков без уклона трубы.

Другие виды перепланировок

Устройство второго туалета — не самый распространенный вид перепланировок. Однако в целом изменения, связанные с этим помещением, выполняются очень часто.

В том числе можно объединить санузел. Это одна из самых частых и достаточно простых перепланировок. Она предполагает демонтаж перегородки разделяющей ванную с туалетом. При этом обязательно должен быть создан непрерывный гидроизоляционный слой по всей площади пола.

Также часто выполняются работы по увеличению площади туалета или его переносу. Здесь нужно учитывать уже рассмотренные требования, касающиеся мокрых зон. Так, при оценке, можно ли расширить санузел, учитывается, за счет какого помещения будет увеличиваться его площадь. Нельзя расширять туалет за счет жилых комнат. Это приведет к тому, что мокрая зона окажется над жилой комнатой соседей снизу, что запрещено действующими нормами. Поэтому расширение, как и перенос, допускается за счет площади коридора, кладовки, других нежилых помещений. Это условия не действует для квартир на первом этаже.

Быстрое согласование устройства второго санузла в квартире

Чтобы оперативно получить согласование перепланировки по устройству второго туалета, обращайтесь в компанию 2ПРОЕКТОР. Мы оценим возможность проведения таких работ в вашей квартире, разработаем проект, поможем собрать пакет документов. Наши специалисты составят заявку и будут сопровождать ее рассмотрение в Мосжилинспекции. Все разрешенные законом перепланировки мы гарантированно согласуем с высокой оперативностью.

Чтобы проконсультироваться и заказать согласование позвоните по телефону 8 (495) 367-31-29, напишите на электронную почту: info295031@2proektor.ru или заполните форму на сайте.

Нужно ли согласовывать остекление балкона и лоджии?

Необходимость согласования остекления балкона и лоджии – актуальный вопрос для многих владельцев квартир. Прежде чем приступить к работам по улучшению жилья, важно понять, какие правила и условия действуют в Москве и в вашем жилом комплексе. Разберемся, нужно ли согласовывать остекление балкона и лоджии, чтобы избежать возможных правовых сложностей и убедиться, что все изменения будут выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Виды остекления балконов и лоджий

Выбор метода остекления является ключевым при модернизации и обновлении жилого пространства. Если нужна полезная площадь для хранения сезонного спортинвентаря или терраса для летних чаепитий, нет смысла инвестировать в сложные и дорогие конструкции.

Холодное остекление эффективно защищает от непогоды. Недостаток – температура на балконе будет всего на 5 – 7 градусов выше по сравнению с улицей. Впрочем, если использование данного помещения в качестве жилого в планы не входит, рекомендуем выбирать данный вид остекления.

Теплое остекление – возможность трансформировать балкон в дополнительное жилое пространство, обеспечивая комфортную температуру даже в холодные месяцы. Реализовать проект можно в том случае, если плита основания рассчитана на высокие нагрузки. Важно учитывать, что такое решение дороже, так как устанавливаются многокамерные системы.

Планируя остеклить балкон, предстоит определиться с материалом оконных рам, а также спецификой конструкции:

• Пластиковое остекление подходит для создания теплого пространства благодаря хорошим изоляционным характеристикам и долговечности.
• Деревянное добавляет уникальный стиль, подчеркивая натуральную красоту материала, но требует особого ухода для сохранения первоначального вида.
• Алюминиевое обеспечивает легкость и прочность конструкции, делая его отличным выбором для холодного остекления.
• Безрамное (панорамное) обеспечивает максимальное количество естественного света, создает ощущение открытого пространства.

Подбирая остекление для балкона или лоджии, важно учитывать как эстетические ожидания, так и технические требования, климатические условия, архитектурный стиль здания.

Правила остекления балкона и лоджии: что можно, а что нельзя делать

Остекление – способ повысить функциональность жилого пространства. Однако существуют определённые ограничения и нормы, которые нужно соблюдать, чтобы обеспечить безопасность и соответствие строительным нормам.

Рассмотрим варианты остекления балконов и лоджий, которые делать нельзя:

1. С выносом. Остекление с выносом за пределы основной площади балкона или лоджии может привести к недопустимому увеличению нагрузки на несущие конструкции здания.
2. С изменением конфигурации переплетов. Изменение конфигурации оконных или дверных переплетов может нарушить общий архитектурный стиль фасада здания.
3. С изменением цветового рисунка переплетов. Как и в случае с изменением конфигурации, изменение цветовой схемы остекления может нарушить единство и гармонию внешнего вида здания.
4. С повышением нагрузки на балконную плиту. Любые изменения, которые приводят к увеличению нагрузки на балконную плиту, могут быть опасными и требуют тщательного расчёта.

Что касается вопроса выбора между однокамерным или двухкамерным остеклением, решение зависит от разных факторов, включая климатические условия, ожидаемые тепло- и звукоизоляционные характеристики, а также нагрузку, которую конструкция балкона может безопасно выдержать.

Важно консультироваться с профессионалами для проведения необходимых расчётов и получения разрешений перед началом работ. Ответственный подход к остеклению поможет избежать многих проблем.

Нормативные документы, регулирующие остекление балконов и лоджий

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона – проведение ее согласования в установленном порядке, то есть до начала работ. Рассмотрим перечень документов, которые необходимо подготовить:

1. заявление;
2. документы, подтверждающие ваше право на недвижимость;
3. проект изменений;
4. техпаспорт на квартиру;
5. документы, которые подтверждают согласие владельцев смежных жилищ (если проводится вынос балкона более чем на 30 см).

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные справки и документы.

Что нужно согласовывать, а что — нет

Необходимость согласования остекления балконов или лоджий возникает, когда предложенные изменения в оформлении вашего балкона могут представлять опасность для жизни или здоровья или же нарушать общий архитектурный стиль фасада.

Для следующих видов работ требуется официальное разрешение:

• Остекление балкона в тех домах, где это изначально не предполагалось. Для уточнения возможности остекления балконов в вашем доме следует ознакомиться с техническим паспортом, который можно получить в БТИ, предъявив удостоверение личности и документ о праве собственности. В случае отсутствия предписаний на остекление в документации, такие изменения должны быть согласованы, иначе они будут расценены как незаконная перепланировка.
• Изменение конструкции балконной плиты. Поскольку бетонные плиты являются частью общедомового имущества, любые попытки их изменения требуют одобрения всех соседей, что может оказаться затруднительным.
• Остекление в зданиях, имеющих статус памятников архитектуры. В таких случаях крайне важно сохранить первозданный вид и уникальность дома, а несанкционированный монтаж пластиковых окон может испортить внешний вид фасада дома. Получение разрешения в этих случаях возможно, но маловероятно.
• Остекление балкона в ветхих домах. Дополнительная нагрузка от остекления может привести к обрушению старой балконной плиты, поэтому перед началом работ рекомендуется обратиться в управляющую компанию. Любые ремонтные работы должны проводиться за счёт общедомовых средств.
• Установка козырька, который может представлять опасность для проходящих людей. Например, зимой на козырьке могут образовываться сосульки, угрожающие безопасности пешеходов. Такие конструкции требуют не только согласования, но и постоянного контроля за их состоянием.
• Строительство балкона на первом этаже в случаях, когда это не предусмотрено проектом здания.
• Присоединение балкона к кухне или комнате, что подразумевает демонтаж части стены. Без предварительного согласования такие действия будут расценены как незаконная перепланировка.

Минстрой РФ определил, что не требуется согласовывать следующие виды работ:

• Замена уже установленных окон и балконных дверей, при условии сохранения исходного цвета рам и переплётов.
• Утепление стен с использованием разрешённых материалов.
• Установка дополнительного остекления.

Согласование работ по остеклению балкона в Москве

Процесс согласования изменений балкона состоит из нескольких этапов:

Этап 1. Разработка проекта изменений, который может быть выполнен компанией, имеющей допуск СРО.

Этап 2. Поскольку перечисленные виды работ на балконе либо влияют на общедомовое имущество, либо вносят существенные изменения во внешний облик дома, необходимо заручиться поддержкой соседей. Для этого можно организовать собрание собственников и зафиксировать их согласие в протоколе. Закон требует одобрения всех собственников, что может быть особенно сложно в больших многоквартирных домах. Также можно собрать подписи соседей индивидуально.

Этап 3. Проект нужно согласовать в Роспотребнадзоре для проверки соответствия санитарным стандартам, а также в Госпожнадзоре – для проверки соответствия требованиям пожарной безопасности. Если квартира находится в здании, являющемся памятником архитектуры, требуется получить разрешение ведомства по охране исторических зданий.

Этап 4. Необходимые документы нужно подать в Мосжилинспекцию для получения разрешения на остекление.

Этап 6. После завершения работ необходимо вызвать представителя согласующего органа для составления акта о выполненных работах.

Этап 7. Затем приглашается сотрудник БТИ для составления нового технического плана, учитывающего внесённые изменения.

Этап 8. Обновлённый технический план необходим для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает официальное узаконивание изменений.

Последствия несогласованных работ

В случае, если изменения, внесённые вами в обустройство балкона, нарушают интересы, права или обеспечение безопасности ваших соседей, они вправе обратиться в судебные органы. Вам может быть предписано восстановить первоначальный вид и оплатить штраф.

К тому же, незаконные изменения могут существенно усложнить процесс продажи вашей недвижимости, вплоть до полного срыва сделки. Приобретая квартиру, важно запросить документацию, подтверждающую законность всех проведённых в ней изменений.

Несмотря на то, что изменение жилищного законодательства в 2022 году напрямую не затрагивает вопрос остекления балконов, необходимо проводить такие работы правильно и получить все необходимые разрешения.

Нужно ли демонтировать уже установленное не согласованное остекление балкона

В случае, если остекление или переустройство вашего балкона было осуществлено до 2006 года без предварительного согласования, необходимость в уплате штрафа и проведении демонтажных работ отсутствует, но при условии, что выполненные изменения не приводят к нарушениям, угрожающим комфорту и здоровью других людей.

Если в результате таких работ были допущены нарушения, например, установка пластиковых конструкций нарушила архитектурный облик здания, относящегося к объектам культурного наследия, то потребуется как оплата штрафа, так и демонтаж.

Перепланировка без проблем. Наша помощь и поддержка

Хотя остекление само по себе не считается перепланировкой, которая требует согласования, сложности возникают, когда речь идет о внесении изменений в конструкцию или инженерные коммуникации. Например, при переносе коммуникаций или изменении конструкции балкона требуется оформление разрешительных документов, так как это влияет на изменение жилой площади и, соответственно, технических характеристик всего здания.

Превратите процесс перепланировки вашего дома из проблемы в удовольствие вместе с компанией «2ПРОЕКТОР». Наша команда экспертов осуществляет:

• Проведение первоначального обследования объекта для определения возможностей и потребностей в остеклении.
• Разработка проекта остекления – технически выполнимого и законодательно согласованного, учитывающего конструктивные особенности здания.
• Подготовка необходимой документации для получения разрешений.
• Оформление всех необходимых документов и получение согласований.
• Согласование сложных случаев и урегулирование уже возникших правовых вопросов.
• Предоставление информации о необходимых документах для начала работ.
• Разъяснение вопросов, связанных с перепланировкой или благоустройством фасада.
• Консультации по получению необходимых документов для монтажа остекления.
• Возможность разработки концепции остекления для всего жилого дома с учетом всех балконов и лоджий.

Опираясь на наш опыт и знания, мы поможем реализовать ваши идеи. Гарантируем, что ваш проект будет соответствовать всем стандартам и нормативам.  Чтобы обсудить детали сотрудничества, свяжитесь с нами по номеру 8 (495) 367-31-35. Также вы можете отправить запрос на адрес электронной почты: info207973@2proektor.ru.

Перепланировка кафе и ресторана

Перепланировка кафе или ресторана – возможность освежить интерьер, оптимизировать рабочие процессы, повысить функциональность, увеличить количество посадочных мест. Процесс требует тщательного планирования, ведь успех вашего заведения зависит от того, насколько комфортно и уютно в нем будут чувствовать себя гости.

В статье рассмотрим важные нюансы перепланировки – от разработки концепции до юридических аспектов согласования изменений. Также обсудим, как избежать распространенных ошибок, сделать процесс перепланировки максимально эффективным.

Нужно ли согласовывать перепланировку в помещениях общепита

Перечислим несколько весомых причин в пользу официального оформления перепланировки:

1. Штрафы для юридических лиц могут достигать 300 тысяч рублей, плюс необходимо время на официальное согласование перепланировки.
2. Несогласованная перепланировка – постоянный стресс для владельца из-за ожидания проверок со стороны контролирующих органов.
3. Нелегальная перепланировка может угрожать безопасности и приводить к авариям, за что собственнику грозит уголовная ответственность.
4. Продажа или сдача в аренду недвижимости с незаконной перепланировкой становится проблемой для собственника.
5. Вероятность получения кредита под залог существенно уменьшается, если перепланировка не была оформлена официально.

Документы, необходимые для согласования перепланировки помещения общепита

Для согласования перепланировки вам потребуются следующие документы:

1. Копии учредительных документов, заверенные нотариусом.
2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение, в котором будет проводиться перепланировка.
3. Копии документов из БТИ, включая технический паспорт помещения, выписку из технического паспорта, экспликации и поэтажные планы.
4. Техническое заключение о состоянии конструкций и проект перепланировки помещения.

Этапы процесса согласования

Можно выделить шесть основных этапов согласования перепланировки:

1. Сбор первичных документов. Необходимо собрать правоустанавливающие документы на помещение, а также другую документацию, которая может потребоваться в зависимости от специфики перепланировки.
2. Заказ разработки проекта перепланировки. Заказать проектную документацию для перепланировки можно в организации с допуском СРО. Кроме проекта перепланировки должно быть техническое заключение о возможности его реализации.
3. Получение разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции. Подача всей подготовленной документации в Московскую жилищную инспекцию для получения официального разрешения на проведение работ.
4. Получение Акта о завершенном переустройстве. После выполнения всех работ по перепланировке необходимо получить акт о завершенном переустройстве, который подтверждает соответствие выполненных работ проектной документации и нормам законодательства.
5. Внесение изменений в БТИ. Следует обратиться в Бюро технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт помещения на основании акта о завершенном переустройстве.
6. Внесение изменений в ЕГРН. Последний этап заключается в обновлении информации в Едином государственном реестре недвижимости, что закрепляет изменения в юридических документах.

Основные факторы, влияющие на стоимость узаконивания перепланировки в ресторанах, барах, кафе

Влияние на стоимость оказывают изменения в несущих или ненесущих стенах, перенос помещений по целевому назначению, перенос сантехники в мокрой зоне и другие изменения. Различные виды работ требуют разного объема документации и согласований, что отражается на итоговой стоимости.

Если при проведении перепланировки были выявлены нарушения строительных или санитарных норм, это может значительно увеличить стоимость процесса узаконивания из-за необходимости исправления этих нарушений.

Кроме того, различные типы домов (старые, панельные, кирпичные, монолитные) имеют свои особенности, что влияет на процесс узаконивания перепланировок. Например, в старых домах могут потребоваться дополнительные исследования состояния конструкций, что повлияет на стоимость.

Опыт и знания для успешного согласования

Выбирая сотрудничество с «2ПРОЕКТОР», вы получаете качественные услуги по согласованию перепланировки вашего ресторана, бара или кафе. Наша команда обладает всем необходимым для успешного прохождения процесса узаконивания изменений в помещениях любой сложности. Мы предлагаем индивидуальный подход к каждому клиенту, обеспечиваем полное сопровождение на всех этапах согласования – от подготовки первичных документов до получения всех необходимых разрешений и внесения изменений в официальные реестры.

Доверьте сложные вопросы профессионалам и убедитесь, что ваш проект будет реализован в соответствии со всеми нормами. Обратитесь к менеджерам для получения дополнительной информации по номеру 8 (495) 367-31-35. Также вы можете отправить запрос на адрес электронной почты: info207973@2proektor.ru.

Вопросы вентиляции при перепланировке квартиры в многоквартирном доме

При выполнении перепланировки квартиры владельцы могут столкнуться с проблемами, связанными с вентиляцией. Часто задуманные ими решения затрагивают стационарную вент.систему многоквартирного дома. Поэтому возникают вопросы, можно ли перенести вентиляционное отверстие на кухне в сторону, как заделать вентиляцию, можно ли полностью или частично демонтировать вентиляционный короб.

Для чего демонтируют вентиляционный короб

Перепланировка квартиры, как правило, проводится для того, чтобы сделать помещения более удобными, получить дополнительную площадь, более рационально использовать полезное пространство. При этом часто предусматривается демонтаж мешающих жильцам конструкций, например, перегородок или встроенной кладовки.

Часто в качестве такой «мешающей» конструкции рассматривается вентиляционный короб. В зависимости от проекта дома он может сильно выступать из стены. Учитывая, что проходит короб через не самые большие помещения (кухню и санузел), он может занимать значительную долю площади. Поэтому неудивительно, что при перепланировке на него часто обращают внимание.

Чаще всего в конструкцию воздуховода в квартире могут вноситься такие изменения:

• Срезание или скругление углов короба. Такое изменение делает прямоугольную громоздкую конструкцию более компактной.
• Частичный демонтаж (сужение)венткороба. Удаляется часть короба, а освободившееся пространство может использоваться для установки встроенной мебели или бытовой техники.
• Полный демонтаж вентиляционного короба. Конструкция полностью разбирается. Верхний и нижний канал вентиляции могут соединяться гибким гофрированным трубопроводом, который прячется в стену. Некоторые владельцы квартир просто выполняют демонтаж вентиляции, даже без установки гибкого воздуховода.

В каждом из этих случаев происходит нарушение конструкции вентиляционных каналов.

Можно ли демонтировать или изменять конструкцию вентиляционного короба в квартире?

Чтобы ответить, можно ли снести вентиляционный короб на кухне, нужно разобраться, что такое вентиляционная шахта. Это главный элемент вентсистемы, который проходит через все квартиры по стояку и выходит на крышу. Благодаря непрерывности канала поддерживается достаточная тяга для эффективного удаления воздуха на каждом этаже.

Несмотря на то, что вентиляционный короб расположен в вашей квартире, через него проходит шахта. Поэтому он относится к общедомовой собственности. Любой демонтаж и изменение конструкций общедомовой собственности запрещено выполнять самовольно. Для выполнения такой перепланировки необходимо получить разрешение не менее 2/3 владельцев квартир в доме.

Однако даже в случае получения таких разрешений перепланировку вентиляции в квартире не получится согласовать в жилищной инспекции. В соответствии с действующей нормативной базой (например, ППМ № 508 для Москвы) запрещается вносить любые изменения в конструкцию вентиляционной системы многоквартирного дома. Такие изменения нарушают права других жильцов, а часто могут быть опасны.

При демонтаже короба у вас ваши соседи снизу столкнутся с тем, что у них в квартирах нет вентиляции. Даже установка гибкого воздуховода может значительно ухудшить режим воздухообмена. При частичном демонтаже короба уменьшается сечение канала. В результате также нарушается режим вентиляции, поскольку в части с уменьшенным проходом возникает повышенное сопротивление потоку воздуха. Кроме этого, часто в коробе проходит сразу несколько вентканалов. Поэтому частичный демонтаж конструкции может полностью перекрыть один или несколько каналов, оставив жильцов отдельных квартир без вентиляции.

Даже срезание углов вентиляционного короба может приводить к нарушению работы вентиляции, если образующийся строительный мусор попадет внутрь канала и вызовет его засорение. Кроме этого, вентиляционные коробы во многих домах представляют собой самонесущую блочную конструкцию. Это означает, что нижние блоки служат опорой для верхних блоков. Изменение конструкции приводит к потере прочности, что может вызывать ее деформацию и обрушение.

Таким образом, с учетом действующих требований ответ на вопрос, можно ли убрать вентиляцию на кухне, будет всегда отрицательным.

Последствия самовольной перепланировки

Жилищная комиссия ни при каких условиях не выдает согласование на перепланировку, если ее проект предусматривает вмешательство в вентиляционную систему. Согласовать такие изменения не получится и «задним числом» после фактического выполнения работ. Поэтому перед тем как убрать вентиляцию в квартире, нужно взвесить возможные последствия.

Самовольно выполненную перепланировку с вмешательством в вентиляционную систему не получится скрыть. Во многих случаях последствия проявляются достаточно быстро. Если ваши соседи столкнутся с проблемой, что делать, если в квартире нет вентиляции, они обратятся в управляющую компанию. Специалисты УК проведут обследование вентиляционных каналов и выявят нарушение. Также нарушение может быть обнаружено при регулярной проверке представителями газовой службы. В редких случаях проблемы могут не возникать годами. Однако вы не сможете продать квартиру с незаконно выполненной перепланировкой.

При выявлении нелегальной перепланировки к нарушителю применяется административная ответственность по ст. КоАП 7.21 в виде штрафа в сумме от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме этого, жилищная инспекция или управляющая компания выпишет предписание на восстановление вентиляционного короба.

Через некоторое время инспектор проверит выполнение предписания. Если конструкция не будет восстановлена к этому моменту, будет выписан повторный штраф и новое предписание. Как правило, если нарушение не устраняется на третий раз, управляющая компания или жилищная инспекция подает в суд. Такие дела, исходя из сложившейся практики, практически бесперспективны для нарушителей. Поэтому выполнять восстановление вентиляционного короба придется по решению суда. К расходам на выполнение восстановительных работ добавятся еще и судебные издержки.

Нужно учитывать, что в некоторых случаях последствия незаконной перепланировки могут быть намного более серьезными, чем штраф и необходимость устранения нарушения. Вентсистема многоквартирного дома, помимо непосредственно воздухообмена, выполняет противопожарную функцию. В случае пожара она защищает соседние квартиры от проникновения продуктов горения и распространения огня. Поэтому самовольное вмешательство в конструкцию системы создает угрозу здоровью и жизни людей. В случае негативных последствий нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Что делать, если купили квартиру с нарушением

Если вы купили квартиру с выполненной перепланировкой вентиляции, которую предыдущему владельцу, удалось каким-то образом скрыть, это становится вашей проблемой. Несмотря на то, что вы не допускали нарушения, вам придется думать, можно ли вернуть вытяжку, как это сделать, во сколько обойдутся восстановительные работы.

Вы будете нести полную ответственность за выполненную предыдущим владельцем квартиры незаконную перепланировку. При выявлении нарушения к вам будет применен штраф. Также будет выписано предписание о восстановлении конструкции. Выполнять эти работы придется за свой счет.

Поэтому если вы обнаружили такое нарушение в уже купленной квартире, лучше самостоятельно устранить его, не дожидаясь штрафа. Доказать, что перепланировка проведена предыдущим собственником жилья, будет почти невозможно. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуется тщательно проверять документацию перед покупкой квартиры. При необходимости привлекайте к проверке специалистов.

Перенос вентиляции

Часто при перепланировке квартиры возникает потребность в оборудовании вытяжной вентиляции в зонах, где она не предусмотрена по штатному проекту. Примером таких работ может быть перенос кухни или оборудование дополнительного санузла. В этих случаях проект предполагает вынесение вентилируемого помещения от стояка вентсистемы.

Чтобы обеспечить эффективный воздухообмен, монтируют сеть гибких или жестких воздуховодов, которую подключают к капитальному вентканалу. На конце устанавливается вентиляционная решетка, через которую осуществляется забор воздуха. Воздуховоды монтируются под потолком. Далее конструкция скрывается навесным или натяжным потолком с выводом решетки на его поверхность или на поверхность стены.

При этом запрещено вести вентиляцию для кухни от вентканала санузла. Ее нужно присоединять только к кухонному вентиляционному коробу.

При переносе часто возникают вопросы, как заделать вентиляционное отверстие в коробе. В соответствии с действующей нормативной базой запрещается закрывать штатные вентотверстия.

Также один из частых вопросов — можно ли ставить вытяжку на кухне и подключать ее к вентиляционному отверстию. При такой установке воздуховод от вытяжки должен заводиться в вентиляционный канал так, чтобы обеспечить работу и естественной, и принудительной вытяжной вентиляции. Такое подключение рекомендуется выполнять через тройник с установкой обратного клапана или воздушного клапана с электроприводом. Эта система при отключенной электрической вытяжке будет обеспечивать отведение воздуха из кухни через вентрешетку естественным путем. При включении вытяжки, воздух будет отводиться в вентиляционный канал через нее.

Инженерные решения по переносу вентиляции должны отвечать действующим нормативным требованиям и не нарушать нормальную работу штатной вентсистемы дома. Эти условия обязательно проверяются при согласовании проекта перепланировки.

Заказать согласование перепланировки

Компания 2ПРОЕКТОР предлагает услуги согласования перепланировок в Москве под ключ. Мы занимаемся проектами любой сложности, учитывая все нормативные требования, включая требования по вопросам вентиляции. По заведомо несогласуемым перепланировкам наши специалисты смогут предложить альтернативные варианты, отвечающие нормативным требованиям, которые мы сможем оперативно согласовать.

Для консультации и заказа услуг позвоните по телефону 8 (495) 367-31-29, напишите на почту info295031@2proektor.ru или воспользуйтесь формой на сайте.

Жалобы на незаконную перепланировку

Многоквартирный дом представляет собой единую строительную конструкцию, поэтому перепланировка, проводимая в одной из квартир, может непосредственно затронуть всех жильцов МКД. В некоторых случаях она сильно ухудшает условия проживания или даже создавать опасность. Разбираемся, что делать и куда обращаться при незаконной перепланировке у соседей.

Как обнаружить незаконную перепланировку

Перед подачей жалобы нужно выявить факт самовольной перепланировки. Это часто может быть не так просто, ведь вы не имеете доступа в квартиру соседа, не можете проверить, какие работы он выполняет во время ремонта. Некоторые виды незаконного переустройства можно установить визуально, например, демонтаж пожарной лестницы на балконе. Однако в большинстве случаев приходится ориентироваться на косвенные признаки. Например, на разборку несущей стены соседом может указывать наличие остатков кирпичной кладки или обломков ЖБ панелей в выносимом им строительном мусоре. Также стоит насторожиться при продолжительной работе в соседней квартире пил, перфораторов со значительной вибрацией по капитальным стенам.

К наиболее тревожным признакам, которые вы можете обнаружить в своей квартире, относятся:

• появление трещин на стенах, деформация стен;
• нарушения работы вентиляции, например, отсутствие тяги, проникновение в квартиру запахов через вентиляционный канал;
• появление плесени, грибка на потолке, стенах, на полу;
• появление протечек на потолке или в стенах жилых комнат;
• нарушения работы системы отопления и т.д.

При таких признаках лучше сразу принимать меры, поскольку последствия незаконной перепланировки квартиры у соседей в некоторых случаях могут быть очень серьезными для всего дома.

Досудебное урегулирование

Претензии в связи с выполненной без разрешения перепланировкой могут подавать как контролирующие органы, так и заинтересованные лица, права которых нарушены. Поэтому, если ваши соседи выполнили переоборудование квартиры с нарушениями, вы можете пожаловаться на них.

Необходимо подготовить претензию в письменной форме, которая должна иметь такое общее содержание:

• наименование органа, в который подается жалоба;
• личные данные заявителя, его адрес, контакты (при составлении коллективной жалобы указываются данные каждого из заявителей);
• адрес квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка;
• данные владельца переоборудованной квартиры;
• ориентировочные даты выполнения работ по переоборудованию;
• требования проведения проверки перепланировки с указанием оснований (нанесение ущерба зданию, создание угрозы для здоровья или жизни и т.д.);
• дата и подпись заявителя или подписи заявителей при коллективной претензии.

В претензии нужно описать проблемы, которые вам доставлены в результате нарушения, например, трещины стен, потеки, ухудшение вентиляции и т.д. В качестве доказательств можно приложить фото.

Рассмотрим, куда обращаться при перепланировке у соседей, проведенной без согласования и с нарушением действующей нормативной базы.

Жалоба в управляющую компанию

Самый простой для жильцов способ — подача жалобы в УК. Управляющая компания отвечает за все конструкции многоквартирного дома и обязана осуществлять контроль их состояния. Поэтому представители УК должны отреагировать на поступившую жалобу.

Реакция управляющей компании предполагает формирование комиссии для проверки. Далее владельцу переоборудованной квартиры направляется извещение с указанием даты и времени визита комиссии. При этом проверка состоится только при условии его добровольного согласия на проведение осмотра.

Если собственник жилья откажется допустить членов комиссии управляющей компании, проверка не будет проведена. В этом случае комиссия составляет акт, в котором фиксируется отказ в допуске. После этого УК имеет право направить жалобу в Мосжилинспекцию от своего имени.

Если представители УК будут допущены в квартиру и выявят незаконную перепланировку, они оформляют соответствующий акт. При этом управляющая компания самостоятельно не имеет права выписать нарушителю штраф и выдать предписание. Она направляет материалы проверки в жилищную инспекцию, которая имеет соответствующие полномочия.

Жалоба в жилищную инспекцию

Жилищная инспекция — надзорный орган, осуществляющий контроль в сфере ЖКХ. Она обладает необходимыми полномочиями для воздействия на нарушителей. Поэтому лучше сразу подавать жалобу в жилищную инспекцию, что позволит сэкономить время и быстрее решить вопрос с незаконной перепланировкой у соседей.

После поступления жалобы жилинспекция обязана направить представителей в указанную квартиру для проведения проверки. Предварительно ее владельцу направляется уведомление о дате и времени визита комиссии.

При выявлении нарушения комиссия составляет протокол, на основании которого владельцу квартиры выписывается штраф. Кроме этого, ему выдается предписание об устранении нарушения или узаконивании изменений, внесенных в конструкции. Обычно на выполнение предписания отводится срок 4-6 месяцев.

Если собственник жилья не предоставляет комиссии доступ в квартиру в назначенное время, ему направляют новое уведомление. Отказ в доступе представителям жилищной инспекции рассматривается в качестве серьезного нарушения. При повторном нарушении подается иск в суд, куда собственник жилья будет вызван повесткой.

Жалоба в прокуратуру

Если жалобы, поданные в управляющую компанию и жилищную инспекцию, не привели к результату, можно обратиться в прокуратуру. Заявление может быть подано лично или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

К заявлению нужно приложить документы, которые имеются по делу, в том числе:

• ответы на жалобы в УК и жилинспекцию;
• акты проведенных проверок квартиры (при наличии);
• акт об отказе в доступе комиссии;
• имеющиеся доказательства нарушения, например, информация свидетелей, фото.

Также могут быть приложены другие документы, касающиеся дела.

Прокуратура проведет проверку. Если по ее результатам будет выявлено, что перепланировка не узаконена, то дело будет направлено в суд. Если будет обнаружено, что выполненные конструктивные изменения создают угрозу обрушения дома, опасность для жизни или здоровья людей, прокуратура может направить материалы в полицию для заведения уголовного дела.

Обращение в суд

Если в результате незаконного переоборудования квартиры ваших соседей вам был нанесен реальный ущерб, вы можете обжаловать перепланировку через суд. Необходимо правильно составить иск и приложить к исковому заявлению пакет подтверждающих документов, к которым относятся:

• экземпляры жалоб, поданных в управляющую компанию и жилищную инспекцию, их заключения, решения или ответы — эта документация подтвердит попытки досудебного урегулирования спора;
• паспорт БТИ;
• заключение независимого эксперта о размере ущерба, причиненного истцу в результате незаконной перепланировки;
• заключение пожарной инспекции — предоставляется в случае нарушений требований пожарной безопасности в результате переоборудования квартиры.

Также может предоставляться другая документация. Точный состав пакет документов зависит от обстоятельств конкретного дела. Дополнительно к исковому заявлению прикладываются доказательные материалы. Это могут быть показания свидетелей, фото, видеоматериалы, результаты технических экспертиз, другие доказательства. Рекомендуется привлечь к составлению иска и подготовке пакета документов профессионального юриста.

Исковое заявление подается в районный суд по месту регистрации. По результатам его рассмотрения будет принято судебное решение. В случае установления факта незаконной перепланировки и подтверждения причиненного ущерба суд обяжет ответчика устранить нарушения и взыщет с него компенсацию в пользу истца. Также ответчик будет обязан возместить истцу судебные издержки.

Как сделать перепланировку законно

Если вам нужно сделать перепланировку, позаботьтесь о том, чтобы соблюсти все действующие требования. Это исключит любые претензии как со стороны соседей, так и со стороны надзорных органов. Для разработки проекта и согласования перепланировки любой сложности под ключ обращайтесь в компанию 2ПРОЕКТОР в Москве. Мы подготовим необходимую документацию и оперативно получим разрешение. Если задуманная вами перепланировка не может быть реализована, наши эксперты предложат альтернативные решения, которые отвечают нормативным требованиям.

Для консультации и оформления заказа звоните нам по телефону 8 (495) 367-31-29, обращайтесь на электронную поту info295031@2proektor.ru или воспользуйтесь формой на сайте.

Перенос, закладка проемов, устройство новых проемов при перепланировке

Расположение дверных проемов, предусмотренное стандартным проектом многоквартирного дома, часто не удовлетворяет владельцев квартир. План размещения дверей может быть неудобным для пользования, затруднять расстановку мебели или бытовой техники, мешать реализации дизайна интерьера. Чтобы решить проблему, можно перенести дверь в комнате, заложить или изменить размеры проема. Разбираемся, нужно ли согласовывать такие работы, и как получить разрешение на их выполнение.

Можно ли выполнять перепланировку мокрых зон

Перепланировка мокрой зоны не запрещается законодательными и нормативными актами. Однако есть существенные ограничения на выполнение определенных видов перепланировочных работ. Например, сложности могут возникнуть с тем, как узаконить перенос мокрой точки. Это связано с тем, что такое переоборудование может затрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома. В некоторых случаях изменения в конструкциях и инженерных системах могут создавать опасность для жильцов. В том числе под запретом такие решения:

• вынос санузла, душевой, туалета, кухни на лоджию или балкон;
• объединение кухни с балконом или лоджией без полного «французского» остекления;
• частичный или полный демонтаж, изменение конструкции вентиляционного короба;
• установка запорной или запорно-регулирующей арматуры на стояках общедомовых инженерных сетей;
• заключение газопроводных труб стену.

Учитывая эти особенности, согласование переоборудования влажных помещений не может быть проведено в упрощенном режиме, даже при фактически незначительных изменениях. Обязательно должен быть разработан проект перепланировки, который проходит согласование по стандартной процедуре. Приступать к работам можно только после получения разрешения.

Согласовать новый план мокрых точек часто оказывается непросто. Поэтому важно внимательно подойти к подготовке документации. Рекомендуется привлекать для решения этой задачи специалистов.

Рассмотрим особенности отдельных видов перепланировки мокрых зон.

Перенос проема в ненесущей стене

Чаще всего приходится сталкиваться с вопросом, можно ли перенести дверной проем в ненесущей стене. Обычно никаких сложностей с такой перепланировкой не возникает. Она не затрагивает капитальные конструкции дома, никак не отражается на жильцах других квартир. Поэтому согласование выполняется в упрощенном порядке «по эскизу».

Этот способ предполагает, что вы вначале выполняете работы, после чего уведомляете о перепланировке надзорные органы. Для этого нужно на техническом плане квартиры отметить новое устройство дверного проема. Красными линиями указывается старый демонтированный проем, зелеными — новый. Этот эскиз вместе заявлением подается в жилищную инспекцию, которая направляет инспекцию для проверки. Он составляет акт о завершенной перепланировке. На основании этого акта БТИ вносит изменения в паспорт помещения.

Иногда для переноса проема в ненесущей стене нужно согласование, для получения которого требуется разработка проектной документации и получение технического заключения. Это относится к таким случаям:

• изменение размеров или перенос двери в санузле;
• демонтаж или перенос двери в кухню с газовой плитой;
• проведение перепланировки в доме с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями.

Чтобы избежать возможных проблем с надзорными органами, перед тем как выполнять перенос проема в ненесущей стене, рекомендуется проконсультироваться о процедуре согласования и необходимой документации.

Перенос проема в несущей стене

Для перепланировки дверного проема в несущей стене согласование проводится в общем порядке, который предусматривает следующие основные этапы:

• Разработка проектной документации. В проекте должна быть обоснована безопасность переоборудования, предусмотрены работы по необходимому укреплению проема. Проект разрабатывает автор проекта дома. Если дом старой постройки, то для разработки проектанужно обратиться в специализированную проектную организацию, имеющую допуск СРО.
• Подготовка пакета документов. Помимо проекта, нужно подготовить пакет документов, который включает паспорт владельца квартиры или ответственного квартиросъемщика, заявление на согласование работ по перепланировке, правоустанавливающая документация на квартиру, технический паспорт.
• Подача проекта с пакетом документов в жилищную инспекцию.
• Получение разрешения на выполнение работ. При условии правильно оформленной документации разрешение должно быть выдано не позднее 45 дней после его подачи.

После получения разрешения работы по переносу проема нужно произвести в течение 1 года. При необходимости срок действия разрешения может быть продлен еще на 6 месяцев.

После завершения работ, нужно известить об этом жилищную инспекцию, которая направит представителя для проверки и составления акта о завершенной перепланировке. Этот акт подается в БТИ для изменения технического плана квартиры и направляется в Росреестр.

Изменения размеров проема

К числу популярных видов перепланировки относится изменение размеров дверного проема. Он может расширяться или сужаться. В первом случае вырезается дополнительная часть проема с одной из сторон или с двух сторон. При сужении выполняется частичная закладка прохода, например, кирпичом или пазогребневыми плитами.

Порядок согласования зависит от того, в какой стене расположен проем. Если он выполнен в перегородке, выполняется согласование по эскизу, в несущей стене — стандартное согласование по проектной документации.

Изменение проема входной двери

Перепланировка проема входной двери в квартиру проводится в общем порядке, независимо от того, расположен он в несущей или ненесущей стене. При этом согласовать такие работы намного сложнее.

Это связано с тем, что стена, отделяющая квартиру от подъезда или тамбура, относится к общедомовому имуществу. Поэтому для законного выполнения перепланировки нужно получить согласие не менее 2/3 владельцев квартир в доме. Даже в случае получения такого согласия проблемы могут возникнуть, если представители инспекции сочтут, что в результате переноса проема ограничивается или затрудняется доступ инженерным коммуникациям, например, к электрическому щиту или пожарному крану.

Услуги по согласованию перепланировок

Быстро согласовать перепланировку в Москве с изменением или переносом дверных проемов, независимо от ее сложности, поможет компания 2ПРОЕКТОР. Мы проведем все мероприятия для получения разрешения Мосжилинспекции. Гарантированно согласуем любы разрешенные виды перепланировки. По заведомо несогласуемым решениям предложим альтернативу, которая полностью отвечает действующим нормам.

Чтобы проконсультироваться по нашим услугам и оформить заказ звоните по номеру 8 (495) 367-31-29, пишите на email:info295031@2proektor.ru или используйте для связи форму на сайте.