Перевод недвижимости в нежилой фонд
Перевод в нежилой фонд квартиры или другого жилого помещения производится в порядке , определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ) , с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ).
В статье 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при переводе помещений в нежилой фонд.
- в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант – должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт , что не может допускается перевод пригородных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результат такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;
- право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т.д.);
- перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещениями, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.
Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд:
- Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания
- Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются на городской МВК по использованию жилищного фонда. Регистрация нежилых помещений осуществляется в БТИ.
Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы.
№ 560 – РМ (ДА 95-2) от 11 ноября 1994 г. Утвержден «Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд г. Москвы.
|
